圣路易斯联储：为何更便宜的房屋更难获得融资

关键要点

负担得起的住房所有权面临的一个关键挑战不仅是借款人的收入，还有制造房屋在抵押贷款市场中的结构性障碍，这些房屋比现场建造的房产更难承销。
由于抵押品方面的担忧，包括评估困难和房产分类问题，制造房屋的抵押贷款拒绝率持续更高——这与经济周期或利率无关。
因此，农村地区出现了“地理惩罚”，即获得信贷的机会取决于当地的住房存量。
如果没有改善制造房屋估值和融资的制度基础设施，这种惩罚很可能会持续下去。

这是四篇系列文章中的最后一篇，探讨了潜在购房者在申请抵押贷款时面临的挑战。

在我们之前的一篇文章中，我们展示了利率上升如何通过债务收入瓶颈挤压借款人：利率上升导致每月抵押贷款支付增加，使借款人的债务收入比上升，从而使许多申请人失去资格。有人可能会认为，解决方案只是购买更便宜的房子。然而，对于那些关注制造住房的人来说，主要障碍不是借款人赚了多少钱——而是他们试图购买的东西。本文基于我们的圣路易斯联储工作论文“使用公共数据确定抵押贷款拒绝的因素”，2026年4月29日。此外，参见“抵押贷款拒绝的因素”，美国联邦储备银行圣路易斯分行《评论》，2026年第二季度，第108卷，第5期，第1-36页。

根据公开的《住房抵押贷款披露法案》（HMDA）数据，制造房屋的申请被拒绝的比例比现场建造房屋高出超过50个百分点。即使考虑了收入差异，制造房屋的拒绝率仍高出5至8个百分点。这一差距在整个2018-24年的样本中持续存在，基本上不受推动总体拒绝率上下波动的利率周期的影响。这代表了一种根本不同的机制，其根源在于抵押品类型，而不是偿还贷款的能力。

一种不同的障碍

下面的第一张图讲述了一个引人注目的故事。尽管现场建造房屋的拒绝率与利率紧密相关——在低利率时期下降，在紧缩周期中上升——但制造房屋的拒绝率在整个期间一直持续偏高。事实上，原始差距在整个期间都很大——在50到56个百分点之间——这表明制造房屋的惩罚独立于经济周期和货币政策。

这种独立性是关键洞察。在自建市场中，借款人被拒的主要原因是他们的债务收入比过高，当利率上升时，这个问题会变得更糟。在预制住房市场中，主要限制因素通常是房产本身。抵押品相关的问题，包括评估困难、房产分类和转售不确定性，在这些拒绝中起着更大的作用。全国范围内，抵押品被列为约10%的抵押贷款拒绝的主要原因。对于预制住房，这一比例要高得多。

为什么预制住房更难获得融资

当借款人选择预制住房时，他们通常是在权衡后做出降低债务负担的决定。然而，抵押贷款基础设施主要是为自建房地产设计的，这创造了三个结构性障碍，这些障碍往往超过了借款人改善的债务收入比。

评估差距与“比较销售”稀缺

在自建市场中，评估房产是一个标准化的过程，有大量可比销售记录（“比较销售”）作为支持。而预制住房通常位于农村地区或专门社区，类似的近期销售记录很少。没有可靠的比较销售记录，评估结果往往较低或带有更高的不确定性。对贷款人来说，这种不确定性转化为抵押品风险，即使贷款价值比在纸面上看起来有利，也会导致更高的拒绝率。

个人财产与房地产的区别

相当一部分预制住房被归类为动产（个人财产）而非不动产，尤其是如果借款人不拥有房屋下方的土地时。这种分类使贷款脱离了传统的抵押贷款渠道，进入个人财产抵押的领域。动产贷款不符合传统抵押产品资格，也不能出售给为更广泛的抵押贷款市场提供流动性的政府资助企业（GSE），如房利美和房地美。结果是二级市场更窄，这使得这些贷款的发放和持有成本更高。

折旧风险

虽然自建房屋通常预期会随时间增值，但预制住房的历史趋势是贬值，就像汽车一样。尽管现代制造标准显著提高了这些单元的使用寿命和质量，但机构记忆仍然存在。贷款人对抵押品的长期残值仍持谨慎态度。如果贷款人担心资产的价值会比本金偿还得更快下降，他们更可能拒绝贷款——不是因为他们怀疑借款人的还款意愿，而是因为他们怀疑资产在违约时能否覆盖损失。

这产生了一种独特的逆向选择：那些试图通过选择最低成本住房来实现最保守财务策略的借款人，反而被推向了最严格和最昂贵的融资渠道。对这些申请人来说，拥有房屋的“算术”并非因收入问题而失效，而是因为资产本身的结构性问题。

地理集中

这些融资挑战在全国范围内并不均衡。预制房屋集中在农村地区和南方，这些地区预制房屋占了大量可负担住房存量。在许多这些社区，预制房屋是低收入和中等收入家庭实现拥有住房的最可行途径——有时甚至是唯一途径。

然而，一些最偏远的州的拒绝率却最高。2024年，密西西比州的拒绝率达到31%，路易斯安那州为29%，西弗吉尼亚州为24%，阿肯色州和肯塔基州为23%，而阿拉巴马州和新墨西哥州的拒绝率则超过22%，相比之下，全国平均水平为15%。乍看之下，这似乎是一个经济悖论：农村地区通常提供最负担得起的住房存量，这本应理论上更容易获得抵押贷款批准。然而，我们的数据显示，在这些地区，抵押品风险超过了价格负担能力。这些地区申请中涉及预制住房的比例更高，而上述提到的评估和二级市场挑战，如有限的房地美（GSE）资格，会转化为当地的系统性信用障碍。

这种地理集中性有助于解释我们数据中可能看起来令人困惑的一种模式。下图显示了每个州的房屋抵押贷款（包括现场建造和预制房屋）的拒绝率。正如地图所示，拒绝率在南方地区更高，因为预制房屋更可能出现在那里。

来源：《住房抵押贷款披露法案》和作者计算。

这些农村挑战的结果是一种地理惩罚。信用获取变成了当地住房存量的函数，而不是个人财务状况。两个财务状况相同的借款人，仅仅因为其邮编地区的普遍房产类型，可能会面临截然不同的批准几率。

这种地理集中性表明，这种基于资产的“资格取消渠道”不仅影响首次购房者，而是以精确的方式影响着美国特定地区。对于农村社区而言，拥有住房的障碍，既与地图有关，也与数学有关。

抵押品与负担能力：弥合政策差距

在更广泛的抵押贷款市场中，负担能力渠道占主导地位。我们的四部分系列包括一篇关于贷款人对借款人债务收入比的实际门槛的文章，以及另一篇关于首次购房者面临的特定挑战的文章。它仍然是被引用最多的拒绝原因，也是对利率变动最敏感的原因。因此，大多数政策干预措施——首付援助、联邦住房管理局的灵活性和监管债务收入上限——都是为了解决这个特定问题。

然而，这些工具对预制住房市场无效，而预制住房是农村地区重要的住房来源。这些借款人并不是因为收入不足或债务过高而被拒绝；他们被拒绝是因为系统并未为他们能够负担的房屋进行承销。

我们的分析表明，对于预制住房而言，传统的货币政策和负担能力援助手段往往次于结构性摩擦。识别这些瓶颈是理解为什么这一市场细分持续受限的第一步：

二级市场流动性：数据显示，这些贷款在发放后的处理方式存在显著差距。理论上，一个更加整合的二级市场可以协调目前在农村地区观察到的“融资惩罚”。“
评估标准化：持续存在的“抵押渠道”拒绝表明需要更强大的估值框架。提高低密度地区的评估一致性可能会减少这些借款人的结果波动性。“
不动产过渡：大部分拒绝差距源于财产分类。明确移动房屋从动产过渡到不动产的法律和操作路径，将允许这些资产通过更高效的传统抵押贷款流程进行承销。“

要点

最终，我们的研究突显出一个根本性的政策不匹配。虽然全国范围内的讨论通常集中在通过提高债务收入灵活性或首付支持来“修复借款人”，但制造住房市场中的障碍正变得越来越基于资产。在为这些房屋估值和融资的制度基础设施得到发展之前，我们在农村社区观察到的“地理惩罚”可能会持续存在。

备注

本文基于我们发表于圣路易斯联储的工作论文《使用公共数据确定抵押贷款被拒的因素》，2026年4月29日。此外，参见《抵押贷款被拒的因素》，美联储圣路易斯分行《评论》（Review），2026年第二季度，第108卷，第5期，第1-36页。
我们的四部分系列文章包括一篇关于贷款人对借款人债务收入比的实际阈值的文章，以及一篇关于首次购房者面临的特定挑战的文章。