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美国证券交易委员会

华盛顿特区 20549

表格 10-K

\n\n

☒

根据《1934年证券交易法》第13或15(d)条提交的年度报告

截至财政年度
7月31日，2026

或

\n\n

根据《1934年证券交易法》第13或15(d)条提交的过渡报告

过渡期自至

委员会
档案编号 1-3647

J.W. MAYS, INC.

（注册人章程中规定的确切名称）

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

纽约州	11-1059070
注册成立或组织所在州或其他司法管辖区	美国国税局雇主识别号码

邦德街9号，布鲁克林，纽约州	11201
主要行政办公室地址	邮政编码

注册人电话号码（含区号） 718 624-7400

根据该法第12(b)条注册的证券：

\n \n \n \n \n \n \n \n \n

各类别名称	交易代码	注册所在交易所名称
普通股，面值$1	MAYS	NASDAQ

根据该法第12(g)条注册的证券：无

请勾选表明注册人是否为《证券法》第405条所定义的知名成熟发行人。是 o 否 ☒

请勾选表明注册人是否无需根据该法第13或15(d)条提交报告。是 o 否 ☒

请勾选表明注册人是否：(1) 在此前12个月内（或注册人须提交此类报告的较短期间内）已提交《1934年证券交易法》第13或15(d)条要求提交的所有报告；且 (2) 在过去90天内一直受此类提交要求约束。是 ☒ 否 o

请勾选表明注册人在此前12个月内（或注册人须提交此类文件的较短期间内）是否已以电子方式提交根据S-T条例第405条（本章§ 232.405）要求提交的所有交互式数据文件。是 ☒ 否 o

请勾选表明注册人属于大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

大型加速申报公司 o		加速申报公司 o		新兴成长型公司 o
非加速申报公司 ☒		小型申报公司 ☒

如果属于新兴成长型公司，请勾选标记说明注册人是否已选择不采用《交易法》第13(a)条规定的、遵守任何新订或修订财务会计准则的延长过渡期。o

请勾选标记说明注册人是否已由编制或出具其审计报告的注册会计师事务所，根据《萨班斯-奥克斯利法案》第404(b)条（15 U.S.C. 7262(b)）提交关于管理层对其财务报告内部控制有效性评估的报告及鉴证报告。o

如果证券是根据该法案第12(b)条注册的，请勾选标记说明注册人提交文件中包含的财务报表是否反映了对先前发布财务报表中错误的更正。o

请勾选标记说明这些错误更正中是否有重述，且根据§240.10D-1(b)，需要对注册人任何高管在相关追偿期内获得的激励性薪酬进行追偿分析。o

请勾选标记说明注册人是否为空壳公司（定义见该法案第12b-2条）。是 o 否 ☒

截至2026年1月31日，注册人非关联方持有的有投票权股票的总市值约为$19,911,516，依据该日公布的股票买入价与卖出价的平均值计算。就上述计算而言，计入每位高管和董事持有的普通股股份。关联方身份的认定不一定能作为其他目的的最终认定。

截至2026年10月1日，注册人已发行在外的普通股数量为2,015,780。

以引用方式纳入的文件

注册人关于2026年股东年会的最终委托书部分内容，在本年度10-K表格报告第三部分注明之处以引用方式纳入。注册人将在本报告所涉财政年度结束后120天内向美国证券交易委员会提交最终委托书。

J.W. MAYS, INC.

截至2026年7月31日财政年度的10-K表格报告

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		页码
第一部分
	第1项业务	1
	第1A项风险因素	2
	第1B项未解决的员工意见	3
	第1C项网络安全	3
	第2项财产	4
	第3项法律诉讼	9
	第4项矿山安全披露	9
第二部分
	第5项注册人普通股市场、相关股东事项及发行人购买股权证券	10
	第6项 [保留]	10
	第7项管理层对财务状况的讨论与分析及经营业绩	10
	第7A项关于市场风险的定量和定性披露	10
	第8项财务报表及补充数据	10
	第9项. 与会计师在会计和财务披露方面的变更及分歧	10
	第9A项. 控制和程序	11
	第9B项. 其他信息	11
	第9C项. 关于阻止检查的外国司法辖区的披露	11
第三部分
	第10项. 董事、高管和公司治理	12
	第11项. 高管薪酬	12
	第12项. 特定受益所有人和管理层的证券所有权及相关股东事项	12
	第13项. 某些关系和关联交易以及董事独立性	12
	第14项. 主要会计师费用及服务	13
第四部分
	第15项. 附件和财务报表附表	13
	第16项. 10-K表格摘要	14
	签名	15

第一部分

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第1项

业务。

J.W. Mays, Inc.（“公司”或“注册人”）的行政办公室位于纽约州布鲁克林邦德街9号，邮编11201，公司拥有并经营若干商业房地产，详见第2项“物业”。公司的业务创立于1924年，并于1927年7月6日根据纽约州法律注册成立。

在2026财年，公司开始评估可能出售或剥离一项或多项房地产的战略机会，以管理其流动性需求。是否出售或以其他方式处置特定物业，将在考虑相关因素后作出决定，包括但不限于当前宏观经济和房地产市场状况、替代投资机会、税务影响，以及拟出售物业的状况、价值和财务表现等具体考量。

公司已启动流程，积极向非关联第三方潜在买家推介出售位于纽约州布鲁克林的25 Elm Place（“Elm Place”）。在此期间，公司继续照常出租和运营Elm Place，并已与现有租户沟通，审查其当前租约；相关事项可能包括续约、修改和/或搬迁，但须经董事会批准。无法保证Elm Place何时出售，也无法保证最终一定会出售。此外，公司在2026财年与现有贷款方就纽约州Fishkill和俄亥俄州Circleville的物业签订了新的担保贷款。参见《2026年度股东报告——管理层讨论与分析——流动性和资本资源》。

人力资本

公司有26名全职员工，并与工会签订了一份合同，有效期至2028年11月30日，涵盖约19%员工的工资标准、工作时间和其他雇佣条件。公司认为其与员工及工会的劳资关系良好。

可获取的信息

我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件，包括年度报告（Form 10-K）、季度报告（Form 10-Q）、当前报告（Form 8-K），以及根据经修订的《1934年证券交易法》（“《交易法》”）第13(a)条或第15(d)条提交或提供的上述报告的任何修订文件和附件，均可在我们的网站 www.jwmays.com 上或通过该网站免费获取；我们会在以电子方式向 SEC 提交或提供此类材料后，尽快予以公布。SEC 维护的网站 http://www.sec.gov 收录了有关我们申报文件的报告、代理声明和信息声明及其他信息。本 Form 10-K 中提及的网站所载信息不以引用方式纳入本申报文件。此外，公司提及网站 URL 仅为非活动文本引用。

有关前瞻性陈述的警示声明

本年度报告（Form 10-K）可能包含前瞻性陈述，其中包括对未来市场状况、运营和财务业绩的假设。这些陈述基于当前预期，并受风险和不确定性影响。此类陈述依据《1995年私人证券诉讼改革法》的安全港条款作出。公司未来的实际业绩、表现或成就可能与本文件及公司此前申报文件中讨论或暗示的业绩、表现或成就存在重大差异。公司不承担更新这些前瞻性陈述或告知其依据的假设发生变化的义务。

可能导致或促成此类差异的因素包括但不限于：公司竞争环境的变化、总体经济和商业状况、行业趋势、政府法规及环境法规的变化。有关利率及其他金融工具公允价值，以及其对公司未来经营业绩的预估贡献的陈述，基于特定日期的市场信息。这些市场信息往往涉及重大判断和估算。此外，市场利率可能出现显著波动。

\n\n

第1A项。

风险因素。

下文所述风险和不确定性是我们目前认为重大的风险和不确定性，并不代表我们面临的全部风险。我们目前未知或目前认为不重大的其他风险和不确定性，未来可能变得重大并损害我们的业务或运营。如果以下任何风险实际发生，我们的业务可能受到重大损害，财务状况和经营业绩也可能受到重大不利影响。以下因素可能对我们的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响：

与所有权结构有关的风险

控股股东集团可能会投票支持符合其自身利益、但未必符合不属于该集团的股东利益的事项。控股股东集团包括一家持有公司相当大比例普通股、并与公司开展业务往来的企业，详见《2026 年股东年度报告》所载合并财务报表附注。公司与其最大股东之间的关系可能引发某些利益冲突的观感。不属于控股集团的股东在其意见与控股股东集团不一致的任何事项上都将处于票数劣势。

与我们的业务和运营相关的风险

我们是开展业务所在社区的一部分。因此，与社区中的其他企业一样，我们面临以下风险：

全国及本地商业房地产租赁市场经济增长率和利率的变化；

现有债务，包括债务可能加速到期；

能否以合理条款或能否获得额外融资，以资助必要的资本支出项目，包括但不限于与我们物业相关的任何拟议战略交易能否成功；

客户财务状况的变化；

监管环境的变化，尤其是不断增加的地方、州和联邦要求及税费带来的负担；

物业租约取消和关键租户流失的趋势日益加剧；

成本估算的变化；

关键人员流失；

战争和/或恐怖袭击、全球、全国及地方政治动荡和抗议活动可能对租户租赁的楼宇造成重大影响；

能否持续以合理费率获得各类保险；

待决及未来诉讼的结果；

其他房东和楼宇管理公司带来的竞争日益加剧，包括竞争对手使用人工智能及其他先进技术；

遵守贷款契约；

气候变化对我们的物业及运营所在地区的影响；

我们向客户及其他方提出的索赔能否得到追偿，以及第三方对我们提出的索赔；

关键会计政策所用估算的变化；

网络安全和数据隐私泄露威胁或事件；以及

疫情及其引发的办公室办公与远程办公实践趋势。

我们对物业开发的投资可能受到为改善租赁给租户的物业而不断上涨的成本限制。此外，随着物业改造成本增加，我们可能不得不等待并放弃能够产生收入的机会，直到获得此类项目所需的融资。获得信贷额度和其他融资工具或可降低这项风险，但这些方式在任何时点的可借款金额都有重大限制。

作为物业所有者或运营者，我们还可能承担环境责任。我们的许多物业年代久远；当我们需要为新租户改造物业时，可能会发现一些材料等被认为含有危险成分，需要进行补救或封装。

随着线上零售运营\n在全国范围内持续扩张，零售商面临的竞争日益加剧，从而降低了租赁物业的需求。远程\n办公方式促使租户谨慎评估并减少办公空间需求；竞争加剧也导致商业\n办公空间租赁需求下降。公司注重长期留住租户，这有助于应对\n经济困难时期。

我们努力将物业出租\n给财务状况良好的租户。由于当前利率较高且小型企业可获得的流动性减少，即使此前财务状况良好的租户\n也可能面临风险。

\n\n

第1B项。

未决员工意见。

不适用。

\n\n

第1C项。

网络安全。

风险管理与战略

我们已实施并\n维护多项信息安全流程，旨在识别、评估和管理来自网络安全威胁的重大风险，这些威胁可能影响我们的关键计算机网络、硬件、软件、第三方托管服务和数据。

我们依赖第三方服务\n提供商协助管理信息系统，包括由经验丰富的信息技术专业人员组成的网络安全服务提供商。我们还与第三方合作，识别、评估和管理实际及潜在的网络安全威胁与风险，并\n将网络安全风险纳入整体风险管理战略。在这些第三方服务提供商的协助下，我们实施并维护多种技术、物理和管理控制措施及流程，以管理和减轻信息系统面临的网络安全威胁重大风险。这包括事件检测与响应流程、网络安全控制、访问控制、物理安全、系统监控以及备份和恢复流程。

我们的运营依赖第三方\n服务提供商和软件程序。例如，我们的会计和财务报告相关系统使用从第三方服务提供商处取得的软件，这些系统对于业务高效、一致地运营必不可少。我们使用这些\n系统与租户、银行、供应商及其他方沟通，并管理会计、财务报告及其他记录保存工作。因此，我们建立了流程，以识别和评估与关键第三方提供商相关的网络安全风险和事件。使用第三方软件提供关键服务时，我们力求选择可靠、声誉良好且具备网络安全控制措施的提供商。为应对关键服务第三方提供商相关风险，我们会审查此类提供商可提供的控制措施审计报告，以评估和管理已识别的风险。

治理

董事会负责监督\n网络安全威胁带来的风险。此项监督主要由审计委员会负责，该委员会负责监督信息系统风险，包括网络安全威胁。审计委员会监督旨在实施适当控制措施以缓解网络安全风险的风险管理计划。

The 审计委员会定期接收管理层关于潜在风险、威胁以及用于缓解已识别风险的控制措施的更新。审计委员会向全体董事会报告其活动，包括与网络安全相关的活动。全体董事会也会根据需要听取管理层关于网络安全风险管理计划的简报。

由我们的首席财务官代表的管理层负责领导网络安全风险管理流程的实施和维护。管理层目前负责管理公司的会计、财务和资金策略等关键职能，包括风险管理。此外，管理层还监督公司的托管 IT 解决方案服务提供商，其服务包括：

业务连续性 – 按照最佳实践进行托管数据备份，包括基于云的灾难恢复，

多向量安全防护 – 实时防护电子邮件、浏览器、文件和基础设施资源中的安全威胁，

补丁管理 – 为 Windows 和某些第三方应用程序更新安装补丁，

基础设施监控 – 全天候监控、警报和维护各类办公室及云系统。

对于需要立即处理的事项，托管服务提供商会实时通知首席财务官。管理层还会审阅包含 IT 关键系统数据和统计信息的标准化月报，其中包括需要解决的警示事项（如有）。管理层会向委员会和董事会报告严重的网络安全事件。

\n\n

第 2 项。

物业。

下表列出了公司目前运营的各处物业的部分信息：

		地点		大约平方英尺
\n	1.		纽约州布鲁克林
				富尔顿街与邦德街交汇处	380,000
				利文斯顿街
				舍默霍恩街的卡车通道、通行设施和隧道	17,000
				利文斯顿街建筑	10,500
	2.			纽约州布鲁克林
				埃尔姆广场的 Jowein 大楼	201,000
	3.			纽约州牙买加
				第 169 街与牙买加大道交汇处	297,000
	4.			纽约州菲什基尔
				9 号公路与 84 号州际公路交汇处	203,000
					（位于 \n 14.6 英亩土地上	)
	5.			纽约州莱维敦
				亨普斯特德收费公路	10,000
					（位于 \n75,800 平方英尺土地上	)
	6.			纽约州马萨佩夸
				日出公路	133,400
	7.			俄亥俄州瑟克尔维尔
				塔尔顿路	193,350
					（位于 \n11.6 英亩土地上	)

三处物业依据长期租约租赁，租期各不相同，最长租期至 2073 年，且大多数租约包含续租选择权。请参阅本文以引用方式并入的《2026 年年度股东报告》所载合并财务报表附注 3“经营租赁”和附注 9“关联方交易”。已拥有且设有抵押的物业为纽约州菲什基尔和俄亥俄州瑟克尔维尔的建筑物。

纽约州布鲁克林

富尔顿街与邦德街交汇处

公司拥有该物业 90% 的权益，其余 10% 由公司依据五份单独租约租赁。租约到期日如下：2043 年 12 月 8 日（1 份租约），该租约目前有一项为期三十年的续租选择权，可续至 2073 年 12 月 8 日；2031 年 4 月 30 日（1 份租约）；以及 2044 年 4 月 30 日（3 份租约）。

该物业目前出租给25名租户，其中7名为零售租户，4名为快餐/饮料餐厅，11名租用办公空间，3名为牙科或医疗诊所。有一名租户租用了超过10%的可出租面积；该租户是一家百货商店，占20.60%。

2025年10月，一名租用915平方英尺的租户将租约从2026年1月延长至2028年1月。年租金为$24,000。

2025年12月，一名租用1,810平方英尺的租户将租约从2026年2月延长至2036年1月。年租金为$240,000，从第二年起每年递增。

2026年1月，一名租用1,000平方英尺的租户将租约延长五年，自2026年2月起。年租金为$42,000，并逐年递增。

2026年2月，一名租用25,423平方英尺的租户将租约从2025年12月延长至2029年9月，并附有60天通知取消条款。年租金为$915,228。

2026年3月，公司出租约1,500平方英尺，租期五年，自2026年8月1日起生效。年租金为$126,000，从第二年起每年递增。经纪佣金为$53,293。

2026年4月，一名租用13,451平方英尺的租户将租约延长七年，自2026年8月1日起。年租金为$484,236，并逐年递增。经纪佣金总额为$125,209。

2026年7月，一名租用78,287平方英尺的租户获准减免租金$240,000，适用期间为2026年8月至2027年1月。

2026年7月，一名租用1,140平方英尺的租户终止租约，自2026年8月11日起生效。年租金损失约为$76,800。

2026年7月，一名新租户租用1,000平方英尺，取代现有租户，每月租金额外增加$300，并逐年递增至2031年6月。未支付租赁佣金。

2026年9月，公司与其房东Weinstein Enterprises签署为期30个月的租金延期协议，自2026年10月01日起生效，延期支付504-506 Fulton Street场所的月租金$34,716及508 Fulton Street场所的月租金$5,466。

公司拟在租约到期时与租户协商续约，前提是租户保持良好的财务状况。

入住率		租约到期	租金
年度截止日		费率	年度截止日		租约数量	面积平方英尺	年租金		占年度总租金的百分比
	7/31/2022			63.38%		7/31/2027		4		4,583		170,931	.810
	7/31/2023			59.51%		7/31/2028		6		6,548		252,756	1.198
	7/31/2024			51.83%		7/31/2030		3		111,413		3,323,920	15.757
	7/31/2025			52.69%		7/31/2031		3		3,590		46,287	.219
	7/31/2026			52.41%		7/31/2032		4		47,668		2,422,787	11.485
						7/31/2033		1		13,451		563,582	2.672
						7/31/2034		1		5,632		162,330	.770
						7/31/2035		1		3,200		251,228	1.191
						7/31/2036		2		4,610		419,823	1.990
								25		200,695	$	7,613,644	36.092

公司使用17,810平方英尺的可用空间。

截至2026年7月31日，联邦税基为$23,276,291，累计折旧为$15,692,898，净账面价值为$7,583,393。折旧年限为15-40年，采用直线法和余额递减法。

该物业每年的房地产税为$3,229,525，采用的税率平均为每$100估值$11.171。

Livingston Street

公司与纽约市及另一位房东签订了一份长期租约，租用位于 Livingston Street 的一处车库，该车库与公司位于 Brooklyn Fulton Street at Bond Street 的物业相对。租约将于 2043 年到期，并可选择续租至 2073 年。车库设有卡车泊位和通道设施，可通过隧道通往这些物业。卡车泊位、通道设施和隧道总面积约为 17,000 平方英尺。租约还包括一块 20 x 75 英尺的土地，公司在其上建造了一栋六层建筑及地下室附属楼，与这些物业相连。

纽约州布鲁克林——Elm Place 的 Jowein 大楼

该建筑归公司所有。目前，该物业出租给十四位租户，其中一家是快餐餐厅，两家租用仓储空间，一家租用零售空间，十家租用办公空间。两位租户租用的可出租面积超过 10%；分别占办公空间的 15.64% 和 12.59%。

2025 年 8 月，公司将 5,500 平方英尺的零售空间出租给一位新租户。月租金为 $15,000，租金每年递增。经纪佣金为 $73,487。

2025 年 10 月，一位租用 31,438 平方英尺的租户将租约从 2026 年 5 月延长至 2026 年 10 月，并有两个为期六个月的续租选择权。2026 年 7 月，该租户行使了其中一个为期六个月的选择权，将租期延至 2027 年 4 月。

2026 年 5 月，一位租用 10,569 平方英尺的租户通知公司，将于 2026 年 6 月 30 日起退租。年租金损失约为 $404,447。

公司拟在即将到期的租约到期时与租户协商续约，前提是租户保持良好的财务状况。有关 Elm Place 近期发展的更多信息，请参见“第 1 项：业务”。

入住率		租约到期	租金
截至年度 \n		比率	截至年度 \n		租约 \n数量	面积 \n平方英尺	年租金		占年租金总额的百分比
	7/31/2022			80.84%		7/31/2027		6		49,690	$	1,321,408	6.264
	7/31/2023			83.46%		7/31/2028		2		13.600		509,780	2.417
	7/31/2024			81.79%		7/31/2029		1		500		39,743	0.188
	7/31/2025			83.52%		7/31/2033		1		5.500		169,554	.804
	7/31/2026			76.01%		7/31/2036		1		12,105		51,637	.245
						7/31/2037		2		42,725		1,919,244	9.098
						7/31/2059		1		19,437		157,138	.745
								14		143,557	$	4,168,504	19.761

截至 2026 年 7 月 31 日，联邦税基为 $7,871,328，累计折旧为 $5,538,682，账面净值为 $2,332,646。折旧年限为 15-40 年，采用直线法和余额递减法。

该物业的房地产税每年为 $891,272，采用的税率平均为每 $100 评估价值 $11.284。

纽约州牙买加——169th Street 的 Jamaica Avenue

建筑、改良设施和土地（“Jamaica Property”）向一家关联公司租赁，该公司主要由公司的一名董事持有（“房东”）。2022 年 7 月，公司与房东签订协议，获得四个为期五年的选择期，合计二十年，租期至 2050 年 5 月 31 日。2023 年 4 月，公司行使了第一个五年选择期，将租约到期日延至

2050 年 5 月 31 日。2025 年 8 月，公司进一步将租约延长五年，至 2040 年 5 月 31 日。租约终止时，经营租赁使用权资产和租赁改良所涵盖的所有物业将移交给房东。

Jamaica Property 目前出租给十一位租户：四家零售租户、一家餐厅，以及六家办公空间租户。四位租户各自租用的可出租面积超过 10%；两家零售店分别占 15.86% 和 17.66%；两家办公租户分别占 17.34% 和 12.83%。

2026年2月，一名占用38,109平方英尺的租户将租约从2025年12月延长至2029年9月30日，并附有提前六十天通知即可取消的条款。年租金为$1,099,445。

公司打算在即将到期的租约到期时与租户协商续约，前提是租户保持良好的财务状况。

入住率		租约到期	租金
截至年度		费率	截至年度	租约数量	面积平方英尺		年租金	占年总租金的百分比
	7/31/2022		80.51%	7/31/2027		2			6,600	$	223,398	1.059
	7/31/2023		80.58%	7/31/2029		3			121,589		2,791,043	13.231
	7/31/2024		80.58%	7/31/2030		2			38,256		1,194,966	5.665
	7/31/2025		80.99%	7/31/2034		1			28,634		437,480	2.074
	7/31/2026		77.04%	7/31/2035		1			2,051		119,168	.565
				7/31/2026		1			23,356		917,863	4.351
				7/31/2040		1			6,761		183,559	.870
						11			227,247	$	5,867,477	27.815

在租赁协议终止之前，公司仍独享与建筑物、改良设施和物业维护相关的税务折旧及其他税务扣除。截至2026年7月31日，联邦税务基础为$13,863,981，累计折旧为$10,566,105，账面净值为$3,297,876。折旧年限为15-40年不等，采用的方法为直线法和余额递减法。

该物业的房地产税每年为$1,208,166，采用的税率平均为每$100估值$10.487。

纽约州费什基尔——9号公路与84号州际公路交汇处

公司拥有该物业的全部产权。2019年7月，公司将其位于纽约州费什基尔的建筑物中47,000平方英尺出租给一所社区学院，租期十五年，并附有两个五年期选择权。

自2025年10月1日起，公司出租了约9,500平方英尺作为仓储空间，租期三个月，于2025年12月31日到期。租金总额为$46,526，佣金为$2,187。

2026年1月，公司出租了9,500平方英尺的仓库空间，租期为2026年2月至5月，租金总额为$62,034。佣金总额为$2,357。

2026年4月，公司向现有租户额外出租了75,500平方英尺，租期十五年，自2026年9月1日起生效。年租金为$1,423,930，自第三年起逐年递增。佣金总额为$595,000。

该建筑物约有80,500平方英尺可供出租。计划在与未来租户签订租约后翻新空置空间，但无法保证何时或是否会签订此类租约。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

入住率

租约到期

租金

截至
\n年度

费率

截至
\n年度

租约
\n数量

面积
\n平方英尺

年租金

占年总租金的百分比

7/31/2022

22.27%

7/31/2042

122,500

989,690

4.692

7/31/2023

22.27%

7/31/2024

27.26%

7/31/2025

24.69%

7/31/2026

25.88%

截至2026年7月31日，联邦税务基础为$27,276,176，累计折旧为$16,408,614，账面净值为$10,867,562。折旧年限为15-40年不等，采用的方法为直线法和余额递减法。

该物业的房地产税每年为$123,846，采用的税率平均为每$100估值$2.401。

纽约州莱维敦——亨普斯特德收费公路

公司拥有该物业的全部产权。2006年10月，公司与一家餐厅签订租赁协议。该餐厅建造了一栋10,000平方英尺的新建筑，于2008年5月开业。2022年9月，该餐厅将租约延长五年，至2028年5月3日到期。租赁安排结束时（目前为2028年5月3日），该建筑物的所有权将归还公司（该餐厅有两个五年续约选择权）。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

入住率		租约到期	租金
截至 \n年度		费率	截至 \n年度		租约数量	面积 \n平方英尺	年租金		占年租金总额的百分比
	7/31/2022			100.00%		7/31/2028		建筑物		10,000	$	466,734	2.213
	7/31/2023			100.00%				土地		75,800
	7/31/2024			100.00%				1		85,800
	7/31/2025			100.00%
	7/31/2026			100.00%

该物业每年的房地产税为$186,759，所采用的税率按每$100评估价值$962.941的平均税率计算。

纽约州马萨佩夸—日出公路

本公司是该租赁权益的主承租人。当前租约将于May 14, 2030到期。该租赁权益目前转租给一名租户，该租户占用物业的113,400平方英尺，其余20,000平方英尺可供转租。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

占用情况

租约到期日

租金

截至
\n 年度

税率

截至
\n年度

租约数量

面积
\n平方英尺

年租金

占
年租金总额的百分比

7/31/2022

100.00%

7/31/2030

113,400

816,854

3.872

7/31/2023

100.00%

7/31/2024

88.76%

7/31/2025

85.01%

7/31/2026

85.01%

该物业每年的房地产税为$290,940，所采用的税率按每$100评估价值$825.616的平均税率计算。

本公司不拥有该物业。物业改良（如有）由租户进行。

俄亥俄州赛克尔维尔—塔尔顿路

本公司拥有整个物业。该物业目前出租给一名租户。租户将该场所用于仓储和配送设施。

2024年8月，一名占用仓库空间的租户将其租约从May 31, 2026延长三年，至May 31, 2029。自2024年11月1日起，租赁场所面积扩大84,000平方英尺，其中包括此前由另一名租户租赁、其租约于2024年10月31日到期的空间。租约扩展后，仓库空间的年基本租金为每年$877,440，并逐年递增。经纪佣金为$106,867。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

占用情况

租约到期日

租金

截至
\n年度

税率

截至
\n年度

租约数量

面积
\n平方英尺

年租金

占
年租金总额的百分比

7/31/2022

99.30%

7/31/2029

193,350

571,419

2.709

7/31/2023

99.30%

7/31/2024

97.75%

7/31/2025

96.72%

7/31/2026

100.00%

截至2026年7月31日，联邦税基为$4,493,846，累计折旧为$4,413,905，账面净值为$79,941。折旧年限为15-40年，采用的方法为直线法和余额递减法。

该物业每年的房地产税为$41,467，所采用的税率按每$100评估价值$5.490的平均税率计算。

管理层认为，本公司的所有物业均已获得充分保险。

有关租户的信息（其租金收入占本公司租金收入的10%或以上），请参阅《2026年股东年度报告》中包含的合并财务报表附注7，该信息以引用方式并入本文。

第3项。

法律诉讼。

本公司在正常业务运营过程中涉及各种法律诉讼、索赔和诉讼事项。这些事项包括但不限于合同纠纷、第三方滑倒摔伤或人身伤害索赔，此类事项通常由保险律师处理。管理层认为，这些事项的解决不会对本公司的合并财务报表产生重大不利影响。

第4项。

矿山安全披露。

无。

第二部分

第5项。

注册人的普通股市场、相关股东事项及发行人购买股权证券。

普通股信息

自1999年11月8日起，公司的普通股开始在纳斯达克股票市场的纳斯达克资本市场层级交易，股票代码为：“Mays”。此前，这些股票在纳斯达克全国市场交易。自2006年8月1日起，NASDAQ作为NASDAQ上市证券交易所开始运营。现称为NASDAQ Stock Market LLC。

2026年10月1日，公司约有500名登记在册的股东。

截至2026年7月31日止年度，公司未就普通股宣派任何现金股息，且预计在可预见的未来不会派发任何股息。我们计划将未来收益（如有）留用于业务。未来是否派发股息将取决于我们的收益、现金流、财务状况，以及董事会自行酌情认为相关的其他因素。

近期未注册证券的销售

截至2026年7月31日止年度，我们未出售任何未注册证券。

近期股权证券购买

截至2026年7月31日止年度，我们未回购任何已发行在外的股权证券。

第6项。

[保留]

第7项。

管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析。

注册人《2026年股东年度报告》第21至24页“管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析”标题下的信息通过引用并入本文。

第7A项。

有关市场风险的定量和定性披露。

不要求。

第8项。

财务报表及补充数据。

公司的合并财务报表，以及独立注册会计师事务所Prager Metis CPAs, LLC于2026年10月21日出具的报告，刊载于注册人《2026年股东年度报告》第3至20页，并通过引用并入本文。除上述信息以及本文件第2、3、7和15项通过引用并入的信息外，《2026年股东年度报告》不应被视为本10-K年度报告的一部分。

第9项。

会计和财务披露方面与会计师的变更及分歧。

公司与其会计师之间不存在与会计或财务披露相关的分歧。

第9A项。

控制和程序。

（A）披露控制和程序的评估。

公司管理层审查了公司的内部控制和程序，以及这些控制的有效性。截至2026年7月31日，公司在管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，依据《1934年证券交易法》第13a-14(c)条和第14(c)-15(d)条，对公司披露控制和程序的设计及运行有效性进行了评估。根据评估结果，首席执行官和首席财务官得出结论：公司的披露控制和程序能够有效地及时提醒他们注意与公司有关且必须列入定期 SEC 文件的重要信息。

(B)\n财务报告内部控制的变更。

在截至2026年7月31日的公司上一财季，公司财务报告内部控制或其他因素均未发生对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变更。未发现重大缺陷或重大弱点，因此未采取纠正措施。

(C)\n管理层关于财务报告内部控制的年度报告。

公司管理层负责建立并维持充分的财务报告内部控制，该术语的定义见第13(a)-15(f)条。我们的内部控制系统旨在为公司管理层和董事会提供合理保证，确保已发布财务报表的编制和公允列报。所有内部控制系统无论设计得多么完善，都存在固有局限。即使已被认定为有效的系统，也只能对财务报表的编制和列报提供合理保证。公司管理层评估了截至2026年7月31日我们的财务报告内部控制的有效性。进行评估时，公司管理层采用了特雷德韦委员会发起组织委员会于2013年发布的《内部控制——综合框架》所列标准。根据公司的评估，我们认为，截至2026年7月31日，其财务报告内部控制依据这些标准是有效的。

本10-K表格年度报告不包含独立注册会计师事务所就财务报告内部控制出具的鉴证报告。根据《2002年萨班斯-奥克斯利法案》第404(b)条有关非加速申报公司的内部控制审计要求豁免，管理层报告未接受独立注册会计师事务所的鉴证。

第9B项。

其他\n 信息。

在截至2026年7月31日的三个月内，公司没有董事或高管采纳或终止“第10b5-1条交易安排”或“非第10b5-1条交易安排”，这两个术语的定义见S-K条例第408(a)项。

第9C项。

关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。

不适用

第三部分

第10项。

董事、高管及公司治理。

本项目要求提供的有关公司董事的信息，见2026年年度股东大会最终委托书“公司治理”标题下的内容，并以引用方式纳入本文。

注册人的高管

现提供注册人各位高管（其职位每年审查一次）的以下信息。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

姓名	年龄	过去五年的工作经历	首次担任该高管或董事职务的时间
Lloyd J. Shulman	84	总裁	1978年11月
		董事会主席兼首席执行官	1996年11月
Kevin J. Guptar	46	首席财务官兼财务主管	2026年10月
Ward N. Lyke, Jr.*	75	前副总裁，	1984年2月
		首席财务官兼财务主管	2024年1月
George Silva	76	运营副总裁	1995年3月
Melinda L. Koster	42	副总裁	2026年3月

上述所有高管均由董事任命，并在过去五年中一直担任公司高管，但Kevin J. Guptar和Melinda L. Koster除外；两人分别于2026年10月13日和2026年3月10日获任公司高管。

*Ward N. Lyke, Jr.于2026年9月25日从公司退休。

第11项。

高管薪酬。

本项目要求提供的信息，见2026年年度股东大会最终委托书“薪酬”标题下的内容，并以引用方式纳入本文。

薪酬追回政策

2024年，董事会通过了一项自2024年1月1日起生效的薪酬追回政策。该政策规定，若因违反证券法规定的财务报告要求而进行会计重述，则须追回高管收到的错误发放薪酬，符合《交易法》第10D条及规则10D-1的要求。

第12项。

特定受益所有人和管理层的证券所有权及相关股东事项。

本项目要求提供的信息，见2026年年度股东大会最终委托书“特定受益所有人和管理层的证券所有权”标题下的内容，并以引用方式纳入本文。

第13项。

某些关系和关联交易，以及董事独立性。

本项所需信息载于《2026年年度股东大会最终委托书》中“关联方交易”和“董事候选人选举相关信息”标题下，并以引用方式纳入本文。

第14项。

首席会计师费用及服务。

下表列示了本公司独立注册会计师事务所 Prager Metis CPAs, LLC 在2026和2025财年的服务费用。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

	财年
	2026		2025
审计费用	$	207,975		$	190,000
审计相关费用		14,000			13,400
税务费用		45,000			45,000
所有其他费用		—			15,178
费用总额	$	266,975		$	263,578

2026和2025财年的审计费用包括为审计本公司合并财务报表、对 Form 10-Q 信息进行季度中期审阅，以及协助审阅向 SEC 提交的其他文件而提供的专业服务。

2026和2025财年的审计相关费用包括房地产税务事项审计，以及就财务会计和报告准则进行咨询。

2026和2025财年的税务费用包括与税务合规相关的服务，包括编制联邦、州和地方企业纳税申报表，以及协助处理此前期间的美国国税局审计。

2025财年的所有其他费用用于协助处理截至2022年7月31日的纳税年度的 IRS 审计，该审计现已结案。

本公司包括首席财务官在内的高管，在聘请会计师提供任何服务前，均会与审计委员会协商并取得其批准。

第四部分

第15项。

附件和财务报表附表。

(a)

以下文件作为本报告的一部分提交：

\n\n\n

	1.	Prager Metis CPAs, LLC（独立注册会计师事务所）于2026年10月21日出具的合并财务报表及报告，载于本公司《2026年年度股东报告》第3至20页。
	2.	参见本公司合并财务报表及附表索引，第16页。

(b)

附件编号

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n

	3.1	J. W. Mays, Inc. 公司注册证书（经修订）——以引用方式纳入，参见本公司于2017年10月5日提交的 Form 10-K 附件3(i)。
	3.2	J. W. Mays, Inc. 章程——以引用方式纳入，参见本公司于1995年10月23日提交的 Form 10-K 附件3.(II)。
	10.1#	退休计划与信托、计划摘要说明——以引用方式纳入，参见本公司于2018年10月4日提交的 Form 10-K 附件10(i)。
	10.2#	J.W. Mays, Inc. 与 Ward N. Lyke, Jr. 于2026年7月30日签订的过渡协议——以引用方式纳入，参见本公司于2026年7月30日提交的 Form 8-K 附件10.1。
	10.6*	Mark Greenblatt 先生与 J. W. Mays, Inc. 于2024年1月1日签订、并于2024年10月22日修订的咨询协议——以引用方式纳入，参见本公司于2025年10月23日提交的 Form 10-K 附件10.6。
	13*	日期为2026年7月31日的年度股东报告。
	19	内幕交易政策 - 通过引用纳入公司于 2025 年 10 月 23 日提交的 10-K 报告附件 19。

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n

	21	J. W. Mays, Inc. 子公司名单 - 通过引用纳入公司于 1995 年 10 月 23 日提交的 10-K 表格附件 21。
	31.1*	根据规则 13a-14(a)/15d-14(a) 对首席执行官的认证。
	31.2*	根据规则 13a-14(a)/15d-14(a) 对首席财务官的认证。
	32*	根据《美国法典》第 18 编第 1350 条，并依照 2002 年《萨班斯-奥克斯利法案》第 906 条通过，对首席执行官和首席财务官的认证。
	97	追回政策 - 通过引用纳入公司于 2024 年 10 月 24 日提交的 10-K 表格附件 97。
	101**	公司截至 2026 年 7 月 31 日财年的 10-K 表格年度报告中的以下财务报表以 Inline XBRL 格式编制，包括：(i) 合并资产负债表、(ii) 合并经营报表、(iii) 合并股东权益报表、(iv) 合并现金流量表以及 (v) 合并财务报表附注。
	104**	封面交互式数据文件（采用 Inline XBRL 格式并包含在附件 101 中）。
	*	随文提交
	#	表示管理合同或薪酬计划。
	**	随报告以电子方式提交

第 16 项。

10-K 表格摘要

无。

签名

根据《1934 年证券交易法》第 13 条或第 15(d) 条的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

		J.W. MAYS, INC.
		（注册人）

2026 年 10 月 22 日	签署：	/s/ LLOYD J. SHULMAN
		Lloyd J. Shulman
		董事会主席、
		首席执行官兼总裁

根据《1934 年证券交易法》的要求，下列人员已代表注册人，以所列职务并于所示日期在本报告上签名。

签名	职务	日期

/s/ LLOYD J. SHULMAN	董事会主席、首席执行官	2026 年 10 月 22 日
Lloyd J. Shulman	兼总裁（首席执行官）
	（首席执行官）

/s/ KEVIN J. GUPTAR	首席财务官兼财务主管	2026 年 10 月 22 日
Kevin J. Guptar	（首席财务及会计官）

/s/ JENNIFER L. CARUSO	董事	2026 年 10 月 22 日
Jennifer L. Caruso

/s/ ROBERT L. ECKER	董事	2026 年 10 月 22 日
Robert L. Ecker

/s/ STEVEN GURNEY-GOLDMAN	董事	2026 年 10 月 22 日
Steven Gurney-Goldman

/s/ MARK S. GREENBLATT	董事	2026 年 10 月 22 日
Mark S. Greenblatt

/s/ MELINDA KOSTER	董事	October 22, 2026
Melinda Koster

/s/ DEAN L. RYDER	董事	October 22, 2026
Dean L. Ryder

公司财务报表和附表索引\n

兹提及公司截至2026年7月31日的财政年度股东年度报告中的以下部分，该报告以引用方式纳入本文：

独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID No. 273）（第19-20页）

合并资产负债表（第3页）

合并经营报表（第4页）

股东权益变动合并报表（第5页）

合并现金流量表（第6页）

合并财务报表附注（第7-16页）

财务报表附表

房地产及累计折旧（第17页）

管理层报告（第18页）

适用的SEC法规中规定的其他所有附表，根据相关说明均不要求提供或不适用，因此予以省略。

J.W. Mays, Inc.（未合并）的单独财务报表和附表予以省略，因为公司主要是一家运营公司，且其子公司均为全资子公司。

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