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美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

______________________________________________________________________

10-Q 表格

_______________________________________________________________________

（勾选一项）


x	根据《1934年证券交易法》第13或15(d)条提交的季度报告.

截至2026年9月30日的季度

或


o	根据《1934年证券交易法》第13或15(d)条提交的过渡报告

过渡期自 ________ 至 ________

委员会档案编号 001-38156

____________________________________

$\"trtx-20220630_g1.jpg\"$

TPG RE Finance Trust, Inc.

（注册人章程中列明的准确名称）

_______________________________________________________________________


马里兰州		36-4796967
（州或其他注册成立或组织的司法管辖区）		（美国国税局雇主识别号）

第七大道888号，35层

纽约州纽约市 10106

（主要行政办公室地址）（邮政编码）

(212) 601-4700

（注册人电话号码，包括区号）

根据该法第12(b)条注册的证券：

各类别名称

交易代码

注册所在交易所名称

普通股，每股面值$0.001

TRTX

纽约证券交易所

6.25% C系列累积可赎回优先股，每股面值$0.001

TRTX PRC

纽约证券交易所

_______________________________________________________________________

请勾选表明注册人是否已在此前12个月（或注册人须提交此类报告的较短期间）内提交根据《1934年证券交易法》第13或15(d)条规定须提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否一直受此类提交要求约束。是 x 否 o

请勾选表明注册人是否已在此前12个月（或注册人须提交此类文件的较短期间）内，以电子方式提交根据S-T条例第405条（本章§232.405）规定须提交的所有交互式数据文件。是 x 否 o

请勾选表明注册人属于大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小型报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》规则12b-2中“大型加速申报公司”“加速申报公司”“较小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。


大型加速申报公司	o	加速申报公司	x
非加速申报公司	o	较小型报告公司	o
新兴成长型公司	o

如为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不采用《交易法》第13(a)条规定的、遵守任何新的或修订的财务会计准则所提供的延长过渡期。 o

请勾选表明注册人是否为壳公司（定义见《交易法》规则12b-2）。是 o 否 x

截至2026年10月23日，注册人的普通股（每股面值$0.001）流通股数为75,826,954股。

关于前瞻性陈述的警示性说明

本10-Q表包含《1933年证券法》（经修订）第27A条及《1934年证券交易法》（经修订，以下简称“《交易法》”）第21E条所指的前瞻性陈述，这些陈述反映了我们对运营和财务业绩等事项的当前看法。您可以通过“展望”“相信”“预期”“潜在”“继续”“可能”“应当”“寻求”“大约”“预测”“打算”“将”“计划”“估计”“预计”等词语、这些词语的否定形式、其他类似词语，或与历史或事实事项没有严格关系的其他陈述来识别这些前瞻性陈述。前瞻性陈述本质上仅代表其作出之日的情况，并非历史事实陈述或未来业绩保证，且受到难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响。我们本着诚信表达预期、信念和预测，并认为这些预期、信念和预测有合理依据。然而，无法保证管理层的预期、信念和预测会实现或达成，实际结果可能与前瞻性陈述所表达或暗示的内容存在重大差异。

有若干风险、不确定性和其他重要因素可能导致我们的实际结果与本10-Q表中的前瞻性陈述存在重大差异。这些风险、不确定性和其他重要因素包括但不限于我们于2026年2月17日向美国证券交易委员会（以下简称“SEC”）提交的10-K表中“风险因素”标题下所列的风险、不确定性和因素；这些风险因素可能会在我们不时向SEC提交的定期文件中更新，相关文件可在SEC网站www.sec.gov查阅。这些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下内容：

•我们投资所在市场的一般政治、经济、监管、竞争及其他状况；

•利率和信用利差的波动已经降低且未来可能降低我们从贷款及其他投资中获得收入的能力，这可能导致我们的经营业绩、现金流和投资市场价值大幅下降，并可能严重损害我们向股东支付分配款的能力；

•房地产和房地产资本市场的不利变化；

•我们参与的市场普遍存在的波动；

•我们的业务、投资策略或目标资产发生变化；

•难以获得融资或筹集资本；

•无法借入额外资金，或根据融资安排承担偿还款项的义务；

•我们的投资收益率下降；

•融资成本上升；

•导致我们当前预期信用损失准备金增加的事件；

•过去我们曾对发放或收购的某些贷款进行止赎，未来也可能如此，这可能导致损失，对我们的经营业绩和财务状况产生负面影响；

•作为通过止赎或其他方式持有房地产的所有者，我们面临房地产所有权、运营和开发固有的风险；

•不利的立法或监管动态，包括税法、证券法以及规范融资和贷款机构的法律方面的变化；

•飓风、洪水、地震、干旱、野火、泥石流、火山喷发等天灾，战争和/或恐怖主义行为或其他敌对行动，以及其他可能导致我们或为我们投资提供担保的房地产所有者和运营方出现意外且未投保的业绩下滑和/或损失的事件；

•不利的经济趋势和经济状况变化，包括增长放缓或衰退、财政和货币政策变化、通胀、利率变化、关税和国际贸易政策及争端、地缘政治状况、美国和西欧商业银行体系的结构性转变及监管变化、劳动力短缺、货币波动以及全球供应链面临的挑战；

•与我们和/或借款人存在商业关系的任何银行倒闭，可能对借款人获取存款或以优惠条件（或以任何条件）获得融资等方面造成不利影响；

•办公空间需求下降，包括因完全远程和/或混合办公安排而导致的下降，这些安排允许员工在办公室场所以外的远程地点工作；

•贷款及其他投资机会的可获得性出现不利变化，无论原因是竞争、监管还是其他因素；

•为我们的投资提供担保的物业表现恶化，可能导致我们的投资表现恶化，对某些融资安排和流动性造成不利影响，并可能使我们面临投资本金损失；

•借款人拖欠未偿债务的债务偿付额或本金；

•为我们的投资提供担保的抵押品是否充足，以及我们投资公允价值的下降；

•难以或延迟将现有投资偿还所得款项重新投入使用；

•从事抵押贷款业务和/或投资于我们目标资产的实体带来的竞争加剧，包括金融监管制度变化可能放宽对银行和其他金融机构的限制，使其能够与我们争夺此前对其不可得或其未曾追逐的投资机会；

•难以成功管理增长，包括将新资产整合到现有系统中；

•运营我们平台的成本，包括但不限于运营房地产投资平台以及作为上市公司的成本；

•合格人员的可用性以及我们与 Manager 的关系；

•与 TPG 及其关联方（包括我们的 Manager、为我们提供服务的 TPG 人员（包括我们的高管）以及由 TPG 管理的某些基金和其他投资工具）之间的利益冲突；

•我们维持符合美国联邦所得税目的房地产投资信托（“REIT”）资格的能力；

•我们维持根据经修订的《1940年投资公司法》（“Investment Company Act”）获得注册豁免或排除的能力；以及

•权威的美国公认会计原则（或“GAAP”），或财务会计准则委员会（“FASB”）、美国证券交易委员会（“SEC”）、美国国税局（“IRS”）、纽约证券交易所（“NYSE”）等我们受其监管的标准制定机构及其在我们可能开展业务的任何外国司法辖区的对应机构所作的政策变更。

还可能存在其他风险、不确定性或因素，导致我们的实际业绩与前瞻性陈述存在重大差异，包括本10-Q表格中“财务状况与经营成果的管理层讨论与分析”部分披露的风险、不确定性和因素。您应结合这些风险、不确定性及其他因素，评估本10-Q表格中的所有前瞻性陈述。

尽管我们认为前瞻性陈述所反映的预期是合理的，但我们无法保证未来的业绩、活动水平、表现或成就。我们提醒您，上述风险、不确定性及其他因素可能未涵盖对您而言重要的所有风险、不确定性及其他因素。此外，我们无法保证将实现预期或预计的结果、收益或发展；即使基本实现，也无法保证其会产生预期后果，或以预期方式影响我们或我们的业务。本10-Q表格中的所有前瞻性陈述仅截至其作出之日有效，并明确受本10-Q表格及我们向 SEC 提交的其他文件中所载警示性陈述的整体限定。除法律要求外，我们不承担公开更新或修订任何前瞻性陈述以反映后续事件或情况的义务。

在本季度报告中，除非上下文另有要求：

•“Company”、“we”、“us”和“our”指 TPG RE Finance Trust, Inc.，一家马里兰州公司；在适用情况下，也包括其子公司。

•“Manager”指我们的外部管理人 TPG RE Finance Trust Management, L.P.，一家特拉华州有限合伙企业。

•“TPG”指 TPG Inc.，一家特拉华州公司，及其关联方。


第一部分财务信息	1

第1项。	财务报表	1

	截至2026年9月30日和2025年12月31日的合并资产负债表（未经审计）	1

	截至2026年9月30日和2025年9月30日止三个月和九个月的合并收益及综合收益表（未经审计）	2

	截至2026年9月30日和2025年9月30日止三个月和九个月的合并权益变动表（未经审计）	3

	截至2026年9月30日和2025年9月30日止九个月的合并现金流量表（未经审计）	4

	合并财务报表附注（未经审计）	6

第2项。	管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析	49

第3项。	有关市场风险的定量和定性披露	82

第4项。	控制和程序	85

第二部分其他信息	86

第1项。	法律诉讼	86

第1A项。	风险因素	86

第2项。	未注册股权证券的销售及所得款项用途	91

第3项。	优先证券违约	91

第4项。	矿山安全披露	91

第5项。	其他信息	91

第6项。	附件	92

签名	94

第一部分财务信息

第1项。财务报表

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并资产负债表（未经审计）

（单位：千，股份数据除外）


	2026年9月30日		2025年12月31日

资产(1)
现金及现金等价物	$	70,826			$	87,613
受限现金	265			654

由受托人持有的抵押贷款债务融资款项	11,491			3,976
应收服务机构/受托人款项	2,275			717
应收应计利息和费用	31,149			28,430
持有待投资贷款	4,916,375			4,103,022
信贷损失准备	(73,955)			(74,503)
持有待投资贷款，净额（其中分别有$2,473,754和$850,661作为担保融资协议项下的抵押品）	4,842,420			4,028,519
自有房地产，净额	255,213			224,386
其他资产	29,222			31,935
资产总额	$	5,242,861			$	4,406,230
负债和股东权益(1)
负债
应付应计利息	$	6,441			$	6,751
应计费用及其他负债(2)	13,692			15,884
抵押贷款债务，净额	1,907,145			2,579,920
担保融资协议，净额	1,782,403			618,470
特定资产融资，净额	30,743			59,780
应付抵押贷款，净额	59,950			30,838
B类定期贷款，净额	393,268			—

应付关联方款项	5,326			5,274
递延收入	1,255			1,940
应付股息	18,512			19,350
负债总额	4,218,735			3,338,207
承诺和或有事项——见附注15


股东权益
A 系列优先股（每股面值 $0.001；授权发行 100,000,000 股和 100,000,000 股；已发行和流通股分别为 125 股和 125 股）（合计清算优先权 $125）	—			—
C 系列优先股（每股面值 $0.001；授权发行 8,050,000 股；已发行和流通股分别为 8,050,000 股和 8,050,000 股）（合计清算优先权 $201,250）	8			8
普通股（每股面值 $0.001；授权发行 302,500,000 股和 302,500,000 股；已发行和流通股分别为 75,826,954 股和 78,318,722 股）	76			78
额外实收资本	1,745,918			1,740,585
累计亏损	(721,876)			(672,648)
股东权益总额	1,024,126			1,068,023

负债和股东权益总额	$	5,242,861			$	4,406,230

________________________

(1)截至 2026 年 9 月 30 日，公司合并总资产和总负债分别包括可变利益实体（“VIE”）的 23 亿美元和 19 亿美元资产及负债。截至 2025 年 12 月 31 日，公司合并总资产和总负债分别包括 VIE 的 31 亿美元和 26 亿美元资产及负债。这些资产仅可用于偿付 VIE 的义务，且 VIE 的债权人仅可对这些资产追索，而不能向 TPG RE Finance Trust, Inc. 追索。详情请参阅合并财务报表附注 5。

(2)包括截至 2026 年 9 月 30 日和 2025 年 12 月 31 日未拨付贷款承诺的预期损失准备金，分别为 220 万美元和 290 万美元。

请参阅未经审计合并财务报表附注

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并收益表

及综合收益（未经审计）

（单位：千，股份及每股数据除外）



	截至 9 月 30 日的三个月		截至 9 月 30 日的九个月
	2026		2025		2026		2025
利息收入和利息支出
利息收入	$	82,339			$	77,106		$	230,571	$	215,819
利息支出	(55,655)			(48,818)			(154,504)		(137,485)
净利息收入	26,684			28,288			76,067		78,334
其他收入
其他净收入	1,162			1,597			5,726		6,272
自有房地产运营收入	8,078			7,956			25,447		26,466
其他收入总额	9,240			9,553			31,173		32,738
其他费用
专业服务费	1,522			1,783			4,311		4,175
一般和行政费用	890			998			2,753		3,088
股票薪酬费用	1,254			1,389			5,390		5,405
服务和资产管理费	380			647			1,155		1,661
管理费	5,326			5,237			15,983		15,584

自有房地产运营费用	8,509			8,293			24,044		28,899
其他费用总额	17,881			18,347			53,636		58,812

出售自有房地产收益，净额	—			—			—		6,970
信用损失（费用）收益，净额	(8,573)			2,608			(11,850)		(2,594)
所得税前收入	9,470			22,102			41,754		56,636
所得税费用，净额	(104)			(109)			(317)		(293)
净收入	$	9,366			$	21,993		$	41,437	$	56,343
优先股股息及参与证券应占收益	(3,546)			(3,544)			(11,097)		(11,053)


归属于普通股股东的净收入——见附注 12	$	5,820			$	18,449		$	30,340	$	45,290
基本每股普通股收益	$	0.08			$	0.23		$	0.39	$	0.57
稀释后每股普通股收益	$	0.08			$	0.23		$	0.39	$	0.56
加权平均流通普通股数量
基本：	76,333,913			78,515,639			77,202,980		79,646,365
稀释后：	76,491,356			78,813,809			77,811,788		80,182,854
其他综合收益
净收入	$	9,366			$	21,993		$	41,437	$	56,343

综合净收益	$	9,366			$	21,993		$	41,437	$	56,343

请参阅未经审计合并财务报表附注

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并报表

权益变动（未经审计）

（以千为单位，股份和每股数据除外）



	A系列优先股	C系列优先股		普通股
	股份数	面值		股份数	面值		股份数		面值		额外实收资本	累计亏损		股东权益总额
2026年1月1日	125		$	—		8,050,000			$	8		78,318,722			$	78		$	1,740,585			$	(672,648)	$	1,068,023
发行普通股	—		—		—			—			39,079		*		—		—			—
注销普通股	—		—		—			—			(556,592)		*		(10)		(4,487)			(4,497)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			2,056		—			2,056
净利润	—		—		—			—			—		—			—		18,939			18,939
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(19,239)			(19,239)
2026年3月31日	125		$	—		8,050,000			$	8		77,801,209			$	78		$	1,742,631			$	(680,583)	$	1,062,134
发行普通股	—		—		—			—			485,625		*		—		—			—
注销普通股	—		—		—			—			(1,301,644)		(1)			(25)		(10,758)			(10,784)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			2,080		—			2,080
净利润	—		—		—			—			—		—			—		13,132			13,132
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(18,920)			(18,920)
2026年6月30日	125		$	—		8,050,000			$	8		76,985,190			$	77		$	1,744,686			$	(700,277)	$	1,044,494
发行普通股	—		—		—			—			4,782		*		—		—			—
注销普通股	—		—		—			—			(1,163,018)		(1)			(22)		(9,309)			(9,332)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			1,254		—			1,254
净利润	—		—		—			—			—		—			—		9,366			9,366
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(18,508)			(18,508)
2026年9月30日	125		$	—		8,050,000			$	8		75,826,954			$	76		$	1,745,918			$	(721,876)	$	1,024,126

* 四舍五入后为零。

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并报表

权益变动（未经审计）

（以千为单位，股份和每股数据除外）



	A系列优先股	C系列优先股		普通股
	股份数	面值		股份数	面值		股份数		面值		额外实收资本	累计亏损		股东权益总额
2025年1月1日	125		$	—		8,050,000			$	8		81,003,693			$	81		$	1,731,174			$	(617,222)	$	1,114,041
发行普通股	—		—		—			—			3,172		*		—		—			—
注销普通股	—		—		—			—			(379,868)		*		(8)		(3,177)			(3,185)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			2,019		—			2,019
净利润	—		—		—			—			—		—			—		13,719			13,719
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(19,915)			(19,915)
2025年3月31日	125		$	—		8,050,000			$	8		80,626,997			$	81		$	1,733,185			$	(629,743)	$	1,103,531
发行普通股，净额	—		—		—			—			451,926		*		(190)		—			(190)
注销普通股	—		—		—			—			(1,658,317)		(2)			(31)		(12,467)			(12,500)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			1,997		—			1,997
净利润	—		—		—			—			—		—			—		20,631			20,631
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(19,484)			(19,484)
2025年6月30日	125		$	—		8,050,000			$	8		79,420,606			$	79		$	1,734,961			$	(644,211)	$	1,090,837
发行普通股，净额	—		—		—			—			3,131		*		(145)		—			(145)
注销普通股	—		—		—			—			(1,117,024)		(1)			(21)		(9,255)			(9,277)
股票薪酬费用摊销	—		—		—			—			—		—			1,389		—			1,389
净利润	—		—		—			—			—		—			—		21,993			21,993
优先股股息	—		—		—			—			—		—			—		(3,148)			(3,148)
普通股股息（每股宣告股息为$0.24）	—		—		—			—			—		—			—		(19,119)			(19,119)
2025年9月30日	125		$	—		8,050,000			$	8		78,306,713			$	78		$	1,736,184			$	(653,740)	$	1,082,530

* 四舍五入后为零。

参见未经审计的合并财务报表附注

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并现金流量表（未经审计）

（以千为单位）



	截至9月30日的九个月，
	2026		2025
经营活动产生的现金流量：
净利润	$	41,437			$	56,343
将净利润调节为经营活动产生的现金流量净额的调整项：
溢价、折价及贷款发起费的摊销和增值，净额	(5,841)			(3,246)
递延融资成本和债务发行折价的摊销	6,598			4,605
折旧和摊销	7,676			10,127
高于和低于市场水平的租赁摊销	(101)			(26)
应计实物支付利息	(1,243)			(505)

出售自有房地产的收益，净额	—			(6,970)
股票薪酬费用	5,390			5,405
信用损失准备金增加额，净额（见附注3）	11,850			2,594
经营资产和负债变动产生的现金流：
应收账款	(1,558)			(852)
应计应收利息和费用	(2,842)			(4,573)
应计费用及其他负债	(1,262)			2,015
应计应付利息	(310)			(618)
应付关联方款项	52			126
递延收入	(685)			58
其他资产	1,367			1,221
经营活动提供的现金净额	60,528			65,704
投资活动现金流：
为持有待投资贷款发放和收购贷款	(1,266,682)			(928,227)
持有待投资贷款的预付款	(100,068)			(30,191)
持有待投资贷款的本金偿还	510,134			493,308
与自有房地产相关的资本支出	(7,138)			(2,592)
持有待投资贷款转换为自有房地产时承接的现金	234			—
出售自有房地产	—			39,443

投资活动使用的现金净额	(863,520)			(428,259)
融资活动现金流：
偿还抵押贷款债务	(675,816)			(415,306)
抵押贷款债务所得款项	—			960,094
偿还担保融资协议款项	(588,850)			(901,191)
担保融资协议所得款项	1,753,258			810,411
偿还特定资产融资安排款项	(29,110)			(157,390)
特定资产融资安排所得款项	—			76,125
应付抵押贷款所得款项	29,110			—

B期贷款所得款项	399,000			—

支付递延融资成本	(10,214)			(12,379)

回购普通股付款	(24,613)			(24,962)
支付普通股发行费用	—			(54)
支付普通股股息	(57,509)			(59,377)

支付优先股股息	(9,440)			(9,440)
融资活动提供的现金净额	785,816			266,531
现金、现金等价物及受限现金净变动	(17,176)			(96,024)
期初现金、现金等价物及受限现金	88,267			190,483
期末现金、现金等价物及受限现金	$	71,091			$	94,459




现金流量信息补充披露：
已付利息	$	148,023	$	133,499
已付税款	$	369	$	271
非现金投资和融资活动补充披露：
由受托人持有的抵押贷款债务所得款项	$	11,491	$	44,233
已宣告但未支付的股息	$	18,512	$	19,123

由服务机构/受托人持有的持有待投资贷款本金偿还额，净额	$	—	$	72,000


贷款转换为自有房地产时的贷款终止确认	$	29,826	$	—
持有待投资贷款转换为自有房地产——自有房地产	$	30,136	$	—
持有待投资贷款转换为自有房地产——其他负债	$	544	$	—

应计递延融资成本	$	429	$	505
应计与自有房地产相关的资本支出	$	238	$	631

应计普通股发行费用	$	—	$	281

请参阅随附的未经审计合并财务报表附注

TPG RE Finance Trust, Inc.

合并财务报表附注

（未经审计）

（1）业务与组织

TPG RE Finance Trust, Inc.（连同其合并子公司，以下简称“我们”或“本公司”）是一家控股公司，主要通过 TPG RE Finance Trust Holdco, LLC（“Holdco”）及其直接和间接子公司开展业务。Holdco 是一家特拉华州有限责任公司，由本公司全资拥有。本公司根据美国联邦所得税规定，以房地产投资信托（“REIT”）的形式开展运营。只要本公司每年向股东分配全部 REIT 应税收入并维持 REIT 资格，通常无需就其 REIT 应税收入缴纳美国联邦所得税。本公司还以能够维持《1940年投资公司法》（经修订）注册豁免的方式经营业务。

本公司的主要业务是直接发起和收购多元化的商业房地产相关信贷投资组合，主要包括由美国主要市场及部分次级市场中机构级物业担保的第一顺位抵押贷款和第一顺位抵押贷款的优先参与权益。

(2) 重要会计政策摘要

列报基础

本公司的中期合并财务报表按照美国公认会计原则（“GAAP”）编制。中期合并财务报表包括本公司的账户、由本公司作为主要受益人的合并可变利益实体，以及本公司的全资子公司。所有公司间交易和余额均已抵销。本公司认为，已作出所有必要调整，且这些调整仅包括正常的经常性项目，因此合并财务报表列报公允，编制合并财务报表时所作估计合理且审慎。所列中期经营业绩不一定代表其他任何中期或全年可能取得的业绩。阅读本中期合并财务报表时，应同时参阅本公司于2026年2月17日向 SEC 提交的 Form 10-K。

估计的使用

按照 GAAP 编制合并财务报表时，需要对合并财务报表日的资产、负债、收入、费用以及或有资产和或有负债的披露作出估计。实际结果可能与管理层的估计不同，且差异可能重大。合并财务报表中的重大估计包括但不限于信贷损失准备的充足性及相关估值参数。由于估计过程固有的不确定性，以及过渡期抵押贷款性质所致可观察定价参数有限，资产负债表日的实际金额和价值可能与报告的金额和价值存在重大差异。此外，由于资产负债表日后价值和情况发生变化，以及可观察价格有限，未来金额和价值可能与这些估计存在重大差异。

分部

公司在单一经营及可报告分部开展业务，这与公司首席执行官（即公司的首席运营决策者（“CODM”））评估财务业绩和分配资源的方式一致。CODM 将合并净收益（亏损）作为评估财务业绩和分配资源的主要指标之一。公司合并损益表中的所有费用类别均属重大，且不存在其他需要披露的重大费用。分部资产与合并资产总额之间没有差异。

合并原则

财务会计准则委员会（“FASB”）《会计准则汇编》（“ASC”）第810主题——合并（“ASC 810”）就可变利益实体（“VIE”）的识别提供指引。此类实体的控制权通过投票权以外的方式实现；该指引还规定了应由哪家企业（如有）合并 VIE。符合以下任一情形的实体被视为 VIE：(1) 股权投资者（如有）缺少控制性财务权益的一项或多项基本特征；(2) 风险股权投资不足以在没有额外次级财务支持的情况下为该实体的活动提供资金；或(3) 股权投资者的投票权与其经济利益不成比例，且该实体的活动涉及或代表投票权益占比严重偏低的投资者开展。公司合并其被视为主要受益人的 VIE。主要受益人是同时具备以下两项特征的实体：(1) 有权主导那些合在一起对 VIE 业绩影响最大的活动；以及(2) 有义务承担 VIE 的损失，并有权获得对 VIE 而言重大的回报。

在每个报告日，公司都会重新评估其对所有 VIE 的主要受益人结论，以确定其承担 VIE 损失的义务或获得 VIE 利益的权利是否可能达到重大程度，并据此按照 GAAP 决定是否合并。详情见附注5。

收入确认

贷款利息收入根据贷款的合同条款，采用利息法计提。利息法旨在以固定的实际收益率确认各期利息收入，其中包括费用和成本的确认。溢价、折价和贷款发放费采用利息法在贷款存续期内摊销或增值计入利息收入；若直线法与利息法近似，则采用直线法。展期费和修改费若采用直线法与利息法近似，则在相关展期或修改期间内按直线法增值计入利息收入。退出费若采用直线法与利息法近似，则在相关贷款存续期内按直线法增值计入利息收入，但若公司或共同贷款人可在贷款再融资时免除此类费用，或本金和利息能否及时收回存疑，则不适用。借款人支付的提前还款罚金在收到时确认为利息收入。公司某些贷款投资过去曾规定、未来也可能规定，根据借款人的经营现金流或底层抵押品价值增值支付额外利息。此类金额被视为或有利息，仅在确定能够收回时确认为利息收入。公司某些贷款投资规定，利息（部分或全部）以应计而非现金即时支付的方式处理，应计利息（“PIK 利息”）计入贷款未偿本金余额。除非公司认定最终收回的可能性不大，否则此类 PIK 利息在发生时确认为利息收入；若收回可能性不大，则予以核销。

根据公司对本金可收回性的判断，处于非应计状态的贷款采用现金收付制或成本回收法核算：采用现金收付制时，仅在收到利息款项时确认利息收入；采用成本回收法时，所有现金收款均冲减贷款账面价值，只有在贷款账面价值全部收回后才确认利息收入。

持作投资的贷款

公司有意愿且有能力在可预见的未来持有，或持有至到期或偿还的贷款，按未偿本金余额列报，并扣除累计核销、计入本金的利息（适用成本回收法核算的贷款）、未摊销溢价、折价、贷款发放费及成本。贷款发放费和直接贷款发放成本予以递延，并在贷款预计存续期内采用利息法确认为利息收入；若直线法与利息法近似，则采用直线法，并根据实际提前还款情况进行调整。已计提但尚未收取的利息在公司合并资产负债表中单独列为应计利息及应收费用。

非应计贷款

当本金或利息无法足额且按时收回时，贷款将被列为非应计状态，通常发生在以下情形：管理层认定借款人无力补救违约原因，或已停止为此努力；本金或利息逾期90天或以上；或贷款发生到期违约。公司在债务人未能于到期日支付合同约定的绝大部分（定义为90%）款项时，视该账户为逾期。在每种情况下，逾期期间均按合同款项逾期的天数计算。如果所有逾期本金和利息均已补缴，且有合理把握按照贷款协议收回剩余本金和利息，贷款可恢复为应计状态。若管理人判断贷款有充分担保且正在催收过程中，即使逾期90天或以上，仍维持应计状态。

持有待售贷款

公司可能因房地产市场或资本市场发生变化，或贷款组合构建方式发生转变，而改变持有投资贷款以供可预见未来持有的意图或能力评估。一旦决定出售贷款，或公司认定其不再有意图和能力在可预见未来持有某笔投资贷款，该贷款即转入持有待售贷款。根据GAAP，分类为持有待售的贷款按成本或公允价值孰低计量，并扣除预计出售成本；该贷款不纳入当前预期信用损失（“CECL”）准备金的确定。

信用损失

持有投资贷款的信用损失准备金

公司根据 ASC Topic 326《金融工具——信用损失》（“ASC 326”）的 CECL 模型，对持有待投资贷款的信用损失准备进行会计处理。CECL 准备的定期变动通过净利润计入公司合并损益及综合收益表。根据 CECL 会计框架计量的信用损失准备，代表对公司现有持有待投资贷款组合预期当前损失的估计，并作为估值准备列示于公司合并资产负债表。与不可取消的未拨付贷款承诺相关的预期信用损失作为单独负债计入合并资产负债表的应计费用及其他负债。公司合并资产负债表中列报的持有待投资贷款信用损失准备，会通过信用损失（费用）收益进行调整；该项调整在合并损益及综合收益表中计入收益，并扣除贷款金额核销（扣除收回款项后）以及（如相关）与购入信用减值（“PCD”）资产有关的增加额。公司选择不对其持有待投资贷款的应计利息应收款计提信用损失准备，因为根据上述非应计政策，公司会及时核销无法收回的应计利息应收款。

公司在贷款承销和估算信用损失时，会考虑关键的信贷质量指标，包括但不限于：借款人和担保人的资本实力；借款人和担保人在特定房地产物业类型及地理市场方面的专业知识；抵押品类型；地理区域；物业的用途和占用情况；物业市场价值；贷款价值比（“LTV”）；贷款金额和留置权顺位；偿债覆盖率；公司对相同及类似贷款的风险评级；以及与借款人和担保人以往的合作经验。这些信息用于评估担保人/借款人的财务和经营能力、经验及盈利能力。公司贷款的最终偿还也会受到利率变化、总体经济状况、流动性、LTV、商业地产是否存在流动性较强的投资销售市场，以及是否能够获得替代性的短期或长期融资等因素影响。公司商业抵押贷款组合中的贷款以以下物业类型作为抵押：多户住宅；工业物业；办公楼；生命科学物业；酒店；混合用途物业；以及自助仓储设施。

公司的贷款通常以房地产作为抵押；对于夹层贷款，则以拥有作为公司第一抵押贷款担保物的房地产的实体中的合伙权益或类似股权作为抵押。公司定期逐笔评估贷款，通常至少每季度一次，评估与基础抵押物业的表现和/或价值以及借款人/发起人的财务和运营能力相关的任何信用恶化的程度及影响。公司还会评估贷款担保人（如有）的财务实力，以及借款人管理和运营相关物业的能力。此外，公司会考虑借款人经营所在的整体经济环境、房地产物业类型和地理次级市场。此类分析由资产管理人员完成并审查，再由高级管理层评估；他们会利用各种数据来源，包括在可获得的情况下：(i) 定期财务数据，例如物业入住率、租户概况、租金、运营费用、借款人的退出计划以及资本化率和折现率；(ii) 现场检查；(iii) 销售和融资可比数据；(iv) 再融资的当前可获得性及信用利差；以及 (v) 其他市场数据。

公司每季度评估所有贷款的风险，并根据多种因素分配风险评级，任何单一因素（无论是定量还是定性）都不会被赋予高于其他因素的权重。公司在评估时考虑的因素分为以下几类：(i) 贷款和信贷结构，包括现状贷款价值比（LTV）；(ii) 房地产价值和运营现金流的质量与稳定性，包括债务收益率、物业类型、地理区域动态、当地市场、物理状况、现金流稳定性、租赁速度以及租户的质量和多样性；(iii) 相对于承销业务计划的表现；(iv) 因承销业务计划与实际表现之间的不利差异而进行的贷款修改或豁免的频率和重要性；(v) 可能影响通过再融资或出售贷款抵押品偿还贷款的资本市场变化；以及 (vi) 发起人、借款人和担保人（如有）的质量、经验和财务状况。公司采用 5 级制对贷款评级，从“1”到“5”分别代表风险由低到高：

1 -风险极低

2 -低风险

3 -中等风险

4 -高风险/可能发生损失——存在较高本金损失风险的贷款；以及

5 -可能违约/发生损失——存在很高本金损失风险或已发生本金损失的贷款。

除非具体情况需要例外处理，公司通常在贷款投资发放或收购时将其风险评级定为“3”。

公司的 CECL 准备金还反映了对当前和未来经济状况的估计，这些状况会影响为公司贷款提供担保的商业房地产资产的表现。这些估计包括失业率、通胀率、利率、商业地产价格指数、商业地产债务和股权资本市场当前及未来预期的流动性可得性，以及其他可能影响公司贷款在预期期限内发生潜在信用损失的可能性和规模的宏观经济因素。公司会获取特定的宏观经济金融预测，以评估更广泛的经济状况对其贷款组合表现可能产生的未来影响。结合贷款层面的输入数据，选择用于确定 CECL 准备金的经济预测，需要对未来事件作出重大判断；尽管判断依据是公司截至资产负债表日可获得的信息，但这些事件最终无法被确定地预知。影响公司投资组合的实际经济状况可能与公司对所列期间作出的估计存在重大差异。

由于估算过程存在固有的不确定性，加之过渡性抵押贷款的性质导致可观察定价输入有限，公司估算用于计算信用损失准备金的关键输入也受到限制。估算的关键输入包括但不限于：贷款价值比（LTV）；偿债覆盖率；抵押物业当前及未来的运营现金流和表现；借款人和发起人的财务实力及流动性；用于评估商业房地产物业价值的资本化率和贴现率；以及根据市场指数或涉及商业物业出售或融资的可观察交易得出的市场流动性。公司的估计可能发生变化。实际结果可能与管理层的估计不同，且差异可能重大。

信用损失计量

信用损失准备金金额受公司贷款组合规模、贷款质量和期限、抵押物运营表现、风险评级、逾期状态、历史损失经验以及影响损失预期的其他特征（例如对经济状况合理且可支持的预测）影响。公司采用两种方法估算其贷款组合的信用损失：（1）基于模型的方法；以及（2）针对被视为“依赖抵押物”的贷款进行单独评估的方法，因为预计此类贷款的偿还主要依靠相关抵押物的运营或出售，且借款人正面临财务困难或很可能进入止赎程序。

确定预期信用损失金额后，即设立信用损失准备。当贷款被认定为无法收回或发生实现事件时，将通过信用损失准备核销。通常在贷款结清（包括转换为自有房地产）、转让或交换时进行。如果公司认定几乎可以确定所有到期款项都无法收回，也可判定为无法收回。该损失等于收到或预计收到的现金与资产账面价值之间的差额。公司在判断预期信用损失是否无法收回时考虑的因素包括：公司是否认定贷款无法收回，即还款被认为将延迟超过合理期限；因借款人缺乏资产和流动性而显现损失；或借款人的赞助方不愿或无力为贷款提供支持。

持有待投资贷款的信用损失准备——基于模型的方法

公司采用基于模型的方法，计量未进行单项评估的贷款的预期存续期信用损失准备。该方法考虑基础贷款层面的现金流以及相关历史市场贷款损失数据。公司向 Trepp, LLC 取得历史损失信息，其中包含自 1998 年以来超过 130,000 笔商业房地产贷款的履约数据，并使用分析模型计算统计信用损失因子（即违约概率、损失严重程度和违约损失率）。公司将这些信用损失因子与贷款特定输入数据结合使用，例如物业层面的运营表现信息、逾期状态、信用质量指标以及其他信用趋势和风险特征。此外，公司还考虑与贷款和借款人相关的定性因素，并在估算预期未来信用损失时纳入对当前宏观经济和当地市场状况，以及合理且有依据的运营预测影响的预期。对于超出公司能够作出合理且有依据预测的期间，公司将回归至未经调整的历史贷款损失信息。

公司还会根据贷款类型、相关抵押品以及相关历史市场贷款损失数据的可获得性等因素，采用其他可接受的替代方法。

目录内容

持有待投资贷款的信用损失准备——单项评估方法

如果公司认定贷款偿还完全取决于相关抵押品的运营或出售，且借款人正面临财务困难或很可能进入止赎程序，则公司会对相关贷款的信用损失准备金进行单项评估。预期信用损失金额采用广泛认可的标准房地产估值技术确定（最常见的是贴现现金流模型和房地产销售可比法）。如果公司认定相关抵押品很可能进入止赎程序，则预期信用损失按贷款摊余成本基础与计量日相关抵押品公允价值之间的差额计量。如果贷款的偿还或清偿取决于出售（而非运营）相关抵押品，且止赎并非很可能发生，则相关抵押品的公允价值会扣除预计出售成本。

判断准备金是否适当较为复杂，需要管理层判断本质上存在不确定性的事项所产生的影响。鉴于当时的预测和信用损失因素，对未来期间贷款组合的评估可能导致公司信用损失准备金和信用损失费用发生重大变化。

未拨款贷款承诺

公司的第一抵押贷款通常包含条款，规定未来将拨付预先确定的一部分资金，用于借款人为执行其商业计划而发生的资本及其他成本。此类递延拨款以借款人就贷款担保的相关抵押物业执行其商业计划为条件。递延拨款通常用于主体建筑工程、租户改造成本和租赁佣金、利息储备金，有时也用于在租赁期间为预测的运营赤字提供资金。这些递延拨款承诺可能设有特定期限，通常要求借款人满足先决条件，并可能包含由借款人或较少情况下由公司选择终止的条款。未拨款承诺总额不一定代表未来实际可能以现金拨付的金额，因为承诺可能到期而未被提取；如果借款人未满足某些条件，承诺可能被取消；或者借款人可能选择不借入部分或全部未使用承诺。公司不会在其合并财务报表中确认这些未拨款贷款承诺。

公司将预期信用损失估计应用于所有无法由公司选择按合同终止的未来拨款承诺。公司对未拨款贷款承诺的预期信用损失单独计提准备金，并将其计入合并资产负债表中的应计费用和其他负债。公司通过计算公司不能无条件取消的风险敞口在合同期内的承诺使用系数来估计预期损失金额，并将上述信用损失准备金方法中使用的损失系数应用于使用额计算结果，从而估计各笔贷款未拨款承诺相关的信用损失负债。

应收退出费用

The Company's first mortgage loans may require the borrower to pay an exit fee upon repayment or maturity. For each loan that has an exit fee outstanding, the Company calculates an allowance for credit losses as of the reporting date. Such amounts are recorded within Accrued interest and fees receivable on the Company's consolidated balance sheet and Credit loss expense, net on the Company's consolidated statements of income and comprehensive income.

Real Estate Owned

Real estate acquired through a foreclosure or by deed-in-lieu of foreclosure is classified as real estate owned (“REO”) and held for investment on the Company’s consolidated balance sheet until a pending sales transaction meets the criteria of ASC 360-10-45-9 after which the real estate is considered to be held for sale, or is sold. The Company's basis in REO is equal to the fair value of the collateral's net assets upon foreclosure. The estimated fair value of REO is determined using generally accepted valuation techniques, including a discounted cash flow model and inputs that include the highest and best use for each asset, estimated future values based on extensive discussions with local brokers, investors and other market participants, the estimated holding period for the asset, and capitalization and discount rates that reflect estimated investor return requirements for the risks associated with the expected use of each asset. If the estimated fair value of REO is lower than the carrying value of the related loan upon its conversion to REO, the difference, along with any previously recorded specific CECL reserve, is recorded through credit loss expense in the consolidated statements of income and comprehensive income.

Upon the acquisition of a property, the Company assesses the fair value of the acquired tangible and intangible assets (including land, buildings, tenant improvements, above and below-market leases, acquired in-place leases, other identified intangible assets and assumed liabilities) and allocates the purchase price to the acquired assets and assumed liabilities on a relative fair value basis. The Company assesses and considers fair value based on estimated cash flow projections that utilize appropriate discount and/or capitalization rates, as well as other available market information. Estimates of future cash flows are based on a number of factors including historical operating results, known and anticipated trends, and market and economic conditions.


Description		Depreciable Life
Building		Up to 48 years
Building improvements		Up to 12 years
Lease intangibles		Over lease term


	September 30, 2026		December 31, 2025
		Balance sheet portfolio		Total loan exposure(1)		Balance sheet portfolio	Total loan exposure(1)
Number of loans		59		59		50	50
Floating rate loans		99.7	%		99.7	%	99.7	%	99.7	%
Total loan commitment		$	5,168,717		$	5,168,717	$	4,290,603	$	4,290,603
Unpaid principal balance(2)		$	4,934,450		$	4,934,450	$	4,118,050	$	4,118,050
Unfunded loan commitments(3)		$	236,552		$	236,552	$	173,595	$	173,595
Amortized cost		$	4,916,375		$	4,916,375	$	4,103,022	$	4,103,022
Weighted average credit spread		3.1	%		3.1	%	3.2	%	3.2	%
Weighted average all-in yield(4)		7.3	%		7.3	%	7.1	%	7.1	%
Weighted average term to extended maturity (in years)(5)		3.3		3.3		3.0	3.0


	September 30, 2026
Loans held for investment, net	Outstanding principal		Unamortized premium (discount) and loan origination fees, net	Amortized cost
Senior loans(1)	$	4,934,450		$	(18,075)	$	4,916,375

Total	$	4,934,450		$	(18,075)	$	4,916,375
Allowance for credit losses				(73,955)
Loans held for investment, net				$	4,842,420


	Amortized cost		Allowance for credit losses		Carrying value












Balance as of December 31, 2025	$	4,103,022			$	(74,503)		$	4,028,519
Loans originated and acquired	1,266,682			—			1,266,682
Additional fundings	100,068			—			100,068
Accrued PIK interest	1,243			—			1,243
Amortization of origination fees and discounts	5,841			—			5,841
Collection of principal	(517,649)			—			(517,649)


Realized loss on loan write-offs, loan sales, and REO conversions	(13,006)			13,006			—

Loan extinguishment upon conversion to REO	(29,826)			—			(29,826)
Allowance for credit losses	—			(12,458)			(12,458)
Balance as of September 30, 2026	$	4,916,375			$	(73,955)		$	4,842,420


	September 30, 2026
	Amortized cost by origination year
	2026		2025		2024		2023	2022		Prior	Total
Senior loans by internal risk ratings:
1	$	—			$	—		$	—		$	—		$	—		$	—	$	—
2	—			—			111,367		61,987		—		—			173,354
3	1,273,707			1,803,325			427,675		—		455,086		663,103			4,622,896
4	—			—			—		—		—		120,125			120,125
5	—			—			—		—		—		—			—
Total senior loans	$	1,273,707			$	1,803,325		$	539,042		$	61,987		$	455,086		$	783,228	$	4,916,375
Senior loans:
Current-period realized loss on loan write-offs related to REO conversions	$	—			$	—		$	—		$	—		$	(13,006)		$	—	$	(13,006)


Risk rating	September 30, 2026		December 31, 2025
1	$	—			$	—
2	173,354			169,232
3	4,622,896			3,773,844
4	120,125			159,946
5	—			—
Total	$	4,916,375			$	4,103,022
Allowance for credit losses	(73,955)			(74,503)
Carrying value	$	4,842,420			$	4,028,519
Weighted average risk rating(1)	3.0			3.0


	For the Three Months Ended September 30, 2026
	Senior loans
Allowance for credit losses for loans held for investment:
Beginning balance at July 1, 2026	$	77,750
Allowance for credit losses, net	9,211
Realized loss on loan write-offs	(13,006)
Subtotal	73,955

Allowance for credit losses on unfunded loan commitments:
Beginning balance at July 1, 2026	2,930
Reversal of credit losses, net	(742)
Subtotal	2,188
Total allowance for credit losses(1)	$	76,143


	For the Three Months Ended September 30, 2025
	Senior loans
Allowance for credit losses for loans held for investment:
Beginning balance at July 1, 2025	$	66,957
Reversal of credit losses, net	(2,413)

Subtotal	64,544

Allowance for credit losses on unfunded loan commitments:
Beginning balance at July 1, 2025	1,819
Reversal of credit losses, net	(231)
Subtotal	1,588
Total allowance for credit losses(1)	$	66,132


	For the Nine Months Ended September 30, 2026

	Senior loans
Allowance for credit losses for loans held for investment:
Beginning balance at January 1, 2026	$	74,503
Allowance for credit losses, net	12,458
Realized loss on loan write-offs	(13,006)
Subtotal	73,955

Allowance for credit losses on unfunded loan commitments:
Beginning balance at January 1, 2026	2,920
Reversal of credit losses, net	(732)
Subtotal	2,188
Total allowance for credit losses(1)	$	76,143


	September 30, 2026
	General reserve		Specific reserve		Total reserve
Allowance for credit losses:
Loans held for investment	$	73,955			$	—		$	73,955
Unfunded loan commitments	2,188			—			2,188
Total allowance for credit losses(1)	$	76,143			$	—		$	76,143
Total unpaid principal balance	$	4,934,450			$	—		$	4,934,450

	December 31, 2025
	General reserve		Specific reserve		Total reserve
Allowance for credit losses:
Loans held for investment	$	74,503			$	—		$	74,503
Unfunded loan commitments	2,920			—			2,920
Total allowance for credit losses(1)	$	77,423			$	—		$	77,423
Total unpaid principal balance	$	4,118,050			$	—		$	4,118,050


			Days Outstanding as of September 30, 2026
	Current		Days: 30-59	Days: 60-89		Days: 90 or more	Total loans past due		Total loans
Loans receivable:
Senior loans	$	4,916,375		$	—		$	—		$	—	$	—	$	4,916,375

Total	$	4,916,375		$	—		$	—		$	—	$	—	$	4,916,375


			Days Outstanding as of December 31, 2025
	Current		Days: 30-59	Days: 60-89		Days: 90 or more	Total loans past due		Total loans
Loans receivable:
Senior loans	$	4,103,022		$	—		$	—		$	—	$	—	$	4,103,022

Total	$	4,103,022		$	—		$	—		$	—	$	—	$	4,103,022


	Fair Value Allocation
Building and building improvements	$	22,362
Land and land improvements	7,774
Total	$	30,136


	September 30, 2026		December 31, 2025
Assets
Cash	$	20,784			$	18,018
Real estate owned - Building and building improvements	200,058			172,724
Real estate owned - Land and land improvements	62,618			54,845

Real estate owned - Tenant improvements	10,520			9,113
Real estate owned	273,196			236,682
Accumulated depreciation	(17,983)			(12,296)
Real estate owned, net	255,213			224,386
In-place lease intangibles, net(1)	8,913			10,687
Above-market lease intangibles, net(1)	1,368			1,685
Leasing commissions, net(1)	2,536			2,748
Other assets, net(1)	10,829			9,555
Total assets	$	299,643			$	267,079
Liabilities
Mortgage loans payable, net(2)	$	59,950			$	30,838
Below-market lease intangibles, net(3)	1,345			1,763
Other liabilities(3)	6,794			8,453
Total liabilities	$	68,089			$	41,054


	Three Months Ended		Nine Months Ended
	September 30, 2026		September 30, 2025		September 30, 2026		September 30, 2025
Rental income
Minimum lease payments	$	6,917			$	6,722		$	20,539	$	21,753
Variable lease payments	952			1,163			3,023		2,518
Total rental income	7,869			7,885			23,562		24,271
Other revenue from REO	209			71			1,885		2,195
Revenue from real estate owned operations	8,078			7,956			25,447		26,466
Rental property operating expenses(1)	6,032			5,581			16,368		18,772
Depreciation and amortization(2)	2,477			2,712			7,676		10,127
Expenses from real estate owned operations	8,509			8,293			24,044		28,899
Net income (loss) from REO	$	(431)			$	(337)		$	1,403	$	(2,433)


	September 30, 2026		December 31, 2025
Intangible assets:
In-place lease intangibles	$	25,165			$	25,165
Above-market lease intangibles	2,670			2,670
Leasing commissions	3,170			3,164
Total intangible assets	31,005			30,999
Accumulated amortization:
In-place lease intangibles	(16,252)			(14,478)
Above-market lease intangibles	(1,302)			(985)
Leasing commissions	(634)			(416)
Total accumulated amortization	(18,188)			(15,879)
Intangible assets, net	$	12,817			$	15,120

Intangible liabilities:
Below-market lease intangibles	$	4,311			$	4,311
Total intangible liabilities	4,311			4,311
Accumulated amortization:
Below-market lease intangibles	(2,966)			(2,548)
Total accumulated amortization	(2,966)			(2,548)
Intangible liabilities, net	$	1,345			$	1,763



	September 30, 2026
Balance as of January 1, 2026	$	1,042
Accrued PIK interest	181

Balance as of March 31, 2026	$	1,223
Accrued PIK interest	179


Balance as of June 30, 2026	$	1,402
Accrued PIK interest	883


Balance as of September 30, 2026	$	2,285


Year	In-place lease intangibles		Above-market lease intangibles		Leasing commissions		Below-market lease intangibles
2026 (remaining)	$	399			$	103		$	92	$	(74)
2027	1,315			374			374		(297)
2028	1,266			368			352		(289)
2029	872			110			340		(202)
2030	731			58			329		(142)
2031	631			56			284		(73)


Year	Future Minimum Rents
2026 (remaining)	$	2,514
2027	9,551
2028	8,099
2029	5,558
2030	8,738
2031	8,852
Thereafter	53,814
Total	$	97,126


	September 30, 2026
CRE CLOs	Count	Benchmark interest rate	Outstanding principal balance		Carrying value(1)		Wtd. avg. spread(2)		Wtd. avg. maturity(3)
TRTX 2025-FL6
Collateral loan investments	19	Term SOFR	1,100,000		1,087,004		3.05	%		3.3
Financing provided	1	Term SOFR	962,500		956,171		1.83	%		15.9
TRTX 2025-FL7
Collateral loan investments	21	Term SOFR	1,100,000		1,089,391		3.09	%		3.2
Financing provided	1	Term SOFR	957,000		950,974		1.67	%		16.7
Total
Collateral loan investments(4)	40	Term SOFR	$	2,200,000		$	2,176,395		3.07	%	3.2 years
Financing provided(5)	2	Term SOFR	$	1,919,500		$	1,907,145		1.75	%	16.3 years


	September 30, 2026
Secured credit agreements(1)	Initial maturity date	Extended maturity date(2)	Wtd. avg. credit spread		Wtd. avg. interest rate		Commitment amount		Maximum current availability		Balance outstanding		Principal balance of collateral		Amortized cost of collateral
Goldman Sachs(3)	11/17/29	11/17/31	1.8	%		5.7	%		$	750,000			$	165,815			$	584,185			$	781,103			$	777,145
Wells Fargo(4)	05/12/28	05/12/28	1.5	%		5.5	%		850,000			216,250			633,750			963,402			960,977
Citi(5)	06/30/28	06/30/28	1.4	%		5.3	%		500,000			341,170			158,830			200,923			200,303
Bank of America(6)	06/06/29	06/06/29	1.4	%		5.3	%		200,000			54,609			145,391			186,943			186,247
Totals							$	2,300,000			$	777,844			$	1,522,156			$	2,132,371			$	2,124,672


	September 30, 2026
Secured credit agreements	Commitment amount		UPB of collateral		Amortized cost of collateral(1)		Amount payable(2)	Net counterparty exposure(3)		Percent of stockholders' equity	Days to extended maturity
Goldman Sachs Bank	$	750,000			$	781,103		$	779,856		$	585,021		$	194,835		19.0	%		1874
Wells Fargo	850,000			963,402			964,167		634,700		329,467		32.2	%		590
Citi	500,000			200,923			201,090		159,197		41,893		4.1	%		639
Bank of America	200,000			186,943			187,000		145,606		41,394		4.0	%		980
Total / weighted average	$	2,300,000			$	2,132,371		$	2,132,113		$	1,524,524		$	607,589				1125


	September 30, 2026
	Financing	Collateral
Asset-specific financing	Count	Commitment amount		Outstanding principal balance		Carrying value(1)		Wtd. avg. spread(2)	Wtd. avg. term(3)		Count	Outstanding principal balance		Amortized cost		Wtd. avg. term
HSBC Facility	1	$	31,125			$	31,125		$	30,743		1.9	%		3.9		1	$	41,500		$	41,234	3.9
BMO Facility	1	200,000			—			—		—	%	—		—		—		—		—
Total / weighted average		$	231,125			$	31,125		$	30,743		1.9	%		3.9 years			$	41,500		$	41,234	3.9 years


	Outstanding principal balance
	September 30, 2026
Term Loan B	$	400,000
Revolver	—
Total	$	400,000


	September 30, 2026
Principal	$	400,000
Deferred financing costs	(5,787)
Unamortized discount	(945)
Carrying value	$	393,268


Financial Covenant		Current
Total Debt to Total Assets		Maximum total debt to total assets ratio of the Company and its subsidiaries of 83.333%.
Cash Liquidity		Minimum cash liquidity of no less than the greater of: $15.0 million; and 5.0% of the Company and Holdco’s recourse indebtedness.
Interest Coverage		Minimum interest coverage ratio of no less than 1.3 to 1.0.


Year	Total indebtedness		Collateralized loan obligations(1)		Secured credit agreements(2)		Secured Revolving Credit Facility(2)	Asset-specific financing arrangements(3)		Mortgage loans payable	Term Loan B		Revolver
2026	$	1,000			$	—		$	—		$	—			$	—		$	—	$	1,000	$	—
2027	24,467			20,467			—		—		—			—			4,000		—
2028	1,130,841			38,098			792,580		264,963		—			31,200			4,000		—
2029	452,580			274,079			145,391		—		—			29,110			4,000		—
2030	1,100,931			1,065,806			—		—		31,125			—			4,000		—
Thereafter	1,488,235			521,050			584,185		—		—			—			383,000		—
Total	$	4,198,054			$	1,919,500		$	1,522,156		$	264,963			$	31,125		$	60,310	$	400,000	$	—


	September 30, 2026
					Fair value
	Principal balance		Carrying value		Level I		Level II	Level III
Financial assets
Loans held for investment	$	4,934,450			$	4,842,420		$	—	$	—	$	4,915,290
Financial liabilities
Collateralized loan obligations	1,919,500			1,907,145			—		—	1,910,307
Secured credit agreements	1,522,156			1,519,157			—		—	1,520,432
Asset-specific financing arrangements	31,125			30,743			—		—	31,125
Secured Revolving Credit Facility	264,963			263,246			—		—	264,963
Mortgage loans payable	60,310			59,950			—		—	60,310
Term Loan B	400,000			393,268			—		400,000	—


	Three Months Ended September 30,		Nine Months Ended September 30,
	2026		2025		2026		2025
Incurred
Management fees	$	5,326			$	5,237		$	15,983	$	15,584
Incentive management fee	—			—			—	—
Total management and incentive fees incurred	$	5,326			$	5,237		$	15,983	$	15,584

Paid
Management fees	$	5,342			$	5,194		$	15,931	$	15,458
Incentive management fee	—			—			—		—
Total management and incentive fees paid	$	5,342			$	5,194		$	15,931	$	15,458


	Common stock	Weighted average grant date fair value per share








Balance as of December 31, 2025	2,425,236		$	8.30
Granted	17,415		8.58
Vested	(1,019,662)		8.03
Forfeited	—		—
Balance as of September 30, 2026	1,422,989		$	8.50


Vesting year		Shares of common stock
2027		692,052
2028		476,545
2029		250,039
2030		4,353
Total		1,422,989


	September 30, 2026
Property type	Loan commitment		Unfunded commitment		% of loan commitment		Loan UPB	% of loan UPB
Multifamily	$	2,721,250			$	70,947		52.6	%	$	2,651,893	53.7	%
Industrial	1,169,955			92,235			22.6		1,077,720		21.8
Office	407,360			71,143			7.9		336,217		6.8
Hotel	390,900			—			7.6		391,595		7.9
Life Science	333,477			—			6.5		333,477		6.8
Mixed-Use	78,775			2,227			1.5		76,548		1.6
Self Storage	67,000			—			1.3		67,000		1.4



Total	$	5,168,717			$	236,552		100.0	%	$	4,934,450	100.0	%


	September 30, 2026
Geographic region	Loan commitment		Unfunded commitment		% of loan commitment		Loan UPB	% of loan UPB
West	$	1,804,118			$	107,861		34.9	%	$	1,697,847	34.5	%
South	1,210,421			40,673			23.4		1,170,443		23.7
East	991,760			46,992			19.2		944,768		19.1
Various	814,818			38,664			15.8		776,154		15.7
Midwest	347,600			2,362			6.7		345,238		7.0
Total	$	5,168,717			$	236,552		100.0	%	$	4,934,450	100.0	%

	December 31, 2025
Geographic region	Loan commitment		Unfunded commitment		% of loan commitment		Loan UPB	% of loan UPB
West	$	1,546,038			$	58,655		36.1	%	$	1,488,425	36.1	%
East	1,075,384			49,037			25.1		1,026,347		24.9
South	860,581			36,612			20.0		823,969		20.1
Various	573,000			23,512			13.3		549,488		13.3
Midwest	235,600			5,779			5.5		229,821		5.6
Total	$	4,290,603			$	173,595		100.0	%	$	4,118,050	100.0	%


	September 30, 2026
Loan category	Loan commitment		Unfunded commitment		% of loan commitment		Loan UPB	% of loan UPB
Bridge	$	3,310,415			$	94,684		64.0	%	$	3,218,016	65.2	%
Moderate Transitional	948,703			83,710			18.4		864,993		17.5
Light Transitional	909,599			58,158			17.6		851,441		17.3

Total	$	5,168,717			$	236,552		100.0	%	$	4,934,450	100.0	%

	December 31, 2025
Loan category	Loan commitment		Unfunded commitment		% of loan commitment		Loan UPB	% of loan UPB
Bridge	$	2,377,777			$	72,603		55.4	%	$	2,306,216	56.0	%
Light Transitional	1,062,883			50,474			24.8		1,012,409		24.6
Moderate Transitional	849,943			50,518			19.8		799,425		19.4

Total	$	4,290,603			$	173,595		100.0	%	$	4,118,050	100.0	%


	Three Months Ended,

	September 30, 2026		June 30, 2026
Net income	$	9,366			$	13,132
Preferred stock dividends(1)	(3,148)			(3,148)
Participating securities' share in earnings	(398)			(630)


Net income attributable to common stockholders - see Note 12	$	5,820			$	9,354
Weighted average common shares outstanding, basic	76,333,913			77,043,597

Weighted average common shares outstanding, diluted - see Note 12	76,491,356			78,025,668
Earnings per common share, basic(2)	$	0.08			$	0.12
Earnings per common share, diluted(2)	$	0.08			$	0.12
Dividends declared per common share	$	0.24			$	0.24


	September 30, 2026		December 31, 2025
Total stockholders’ equity	$	1,024,126			$	1,068,023
Series C Preferred Stock ($201,250 aggregate liquidation preference)	(201,250)			(201,250)
Series A Preferred Stock ($125 aggregate liquidation preference)	(125)			(125)
Total stockholders’ equity, net of preferred stock	$	822,751			$	866,648
Number of common shares outstanding at period end	75,826,954		78,318,722
Book value per common share	$	10.85			$	11.07