[{"_1":2,"_3":-5,"_4":-5},"loaderData",{"_5":6,"_7":8},"actionData","errors","root",{"_99":100},"en-item",{"_9":10,"_10":11},"kind","item",{"_12":13,"_14":15,"_16":17,"_18":19,"_20":21,"_22":23,"_24":25,"_26":27,"_28":29,"_30":31,"_32":31,"_33":34,"_35":36,"_37":38,"_39":40,"_41":42,"_43":44,"_45":46,"_47":-5,"_48":49,"_50":-5,"_51":-5,"_52":53,"_54":55,"_56":57,"_58":42,"_59":42,"_60":61,"_62":42,"_63":64},"id","ir844b0fj9t44bfq99cdmbwlu","revision",2,"title","Seven Hills Realty Trust提交截至2026年9月30日季度的10-Q：第三季度净收入805.2万美元","originalTitle","10-Q - Seven Hills Realty Trust (0001452477) (Filer)","summary","Seven Hills Realty Trust提交截至2026年9月30日季度的未经审计10-Q；公司披露第三季度净收入805.2万美元、每股净收益0.36美元，分别高于上年同期的343万美元和0.23美元。","reason","节选提供了季度及前九个月业绩、贷款组合风险评级和融资情况，可用于了解公司的经营与信用风险披露。","source",{"_12":90,"_91":92,"_9":93,"_94":42,"_95":96,"_97":98},"links",{"_87":88,"_78":89},"publishedAt","2026-10-27T21:50:36.000Z","discoveredAt","2026-10-28T16:59:09.224Z","timelineAt","category","ai-products","tags",[84,85,86],"stockSymbols",[83],"score",52,"selected",true,"channel","news","story",{"_73":74,"_16":75},"x","readingMode","full","author","language","body",{"_64":77,"_78":-5,"_79":80,"_81":82},"outline",[],"relatedStories",[76],"indexable","markdownAvailable","group",{"_65":66,"_45":67,"_68":69,"_70":71,"_72":71},"hasTranslation","bodyLanguage","zh","factId","fvFlDgFJNVcc",{"_73":74,"_16":75},"reportCount",1,"additionalSourceCount",0,"developmentCount","publicId","f169ad6b-0aa5-4b1c-b30a-aaa9b846ce4c","Seven Hills Realty Trust第三季度净收入同比增长",{"_73":74,"_16":75},"

美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

10-Q 表格


☒	根据 1934 年《证券交易法》第 13 或 15(d) 条提交的季度报告

截至 2026 年 9 月 30 日的季度

或


☐	根据 1934 年《证券交易法》第 13 或 15(d) 条提交的过渡报告

委员会文件编号 001-34383

Seven Hills Realty Trust

（注册人章程中规定的确切名称）


马里兰州	20-4649929
（组织所在州）	（美国国税局雇主识别号）

Two Newton Place, 255 Washington Street, Suite 300, Newton, MA 02458-1634

（主要行政办公室地址）（邮政编码）

注册人电话号码（含区号）617-332-9530

根据本法第 12(b) 条登记的证券：

各类别名称

交易代码

上市交易所名称

普通受益权益股

SEVN

纳斯达克股票市场有限责任公司

请勾选以表明注册人是否：(1) 已在此前 12 个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间内）提交了根据 1934 年《证券交易法》第 13 或 15(d) 条要求提交的所有报告，且 (2) 在过去 90 天内一直受此类申报要求约束。是 ☒ 否 ☐

请勾选以表明注册人在此前 12 个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期间内）是否已以电子方式提交根据 S-T 条例第 405 条（本章第 232.405 条）要求提交的每个交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐

请勾选以表明注册人属于大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第 12b-2 条中“大型加速申报公司”“加速申报公司”“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速申报公司

☐

加速申报公司

☐

非加速申报公司

☒

较小申报公司

☒

新兴成长型公司

☐

如果属于新兴成长型公司，请勾选注册人是否已选择不使用《交易法》第 13(a) 条规定的延长过渡期，以遵守任何新的或修订后的财务会计准则。☐

请勾选以表明注册人是否为壳公司（定义见《交易法》第 12b-2 条）。是 ☐ 否 ☒

截至 2026 年 10 月 23 日，注册人已发行普通受益权益股数量，每股面值 $0.001：22,825,766。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

10-Q 表格

2026 年 9 月 30 日


		页
第一部分	财务信息
第1项。	财务报表（未经审计）
	简明合并资产负债表 — 9月 30日，2026年和2025年12月31日	1
	简明合并经营报表 — 截至 9 个月 9月 30日的三个月和九个月，2026年和2025年	2
	简明合并股东权益报表 — 截至 9 个月 9月 30日的三个月和九个月，2026年和2025年	3
	简明合并现金流量表 — 截至 9 个月 9月 30日的九个月，2026年和2025年	4
	未经审计简明合并财务报表附注	5
第2项。	管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析	16
第3项。	有关市场风险的定量和定性披露	31
第4项。	控制与程序	31
	关于前瞻性陈述的警示	32
第二部分	其他信息	34
第1A项。	风险因素	34
第2项。	未注册股权证券的销售及所得款项用途	34

第6项。	附件	34
	签名	35

除非另有明确说明或上下文另有所指，本季度报告 Form 10-Q 中的“SEVN”、“我们”或“我们的”均指 Seven Hills Realty Trust 及其合并子公司。

第一部分。财务信息

第1项。财务报表

SEVEN HILLS REALTY TRUST

简明合并资产负债表

（金额单位：千美元，每股数据除外）

（未经审计）


	2026年9月30日		2025年12月31日
	2026		2025
资产
现金及现金等价物	$	51,468			$	123,471
持有待投资贷款	703,765			685,707
信贷损失准备	(9,344)			(8,799)
持有待投资贷款，净额	694,421			676,908
自有房地产，净额	10,678			10,986
取得的房地产租赁，净额	2,403			2,772
应计应收利息	2,705			3,186
预付费用及其他资产，净额	3,447			3,533
资产总额	$	765,122			$	820,856

负债及股东权益
有担保融资额度，净额	$	437,232			$	487,657
应付账款、应计负债及其他负债	3,432			3,305
应付关联方款项	1,886			1,243
负债总额	442,550			492,205

承诺和或有事项

股东权益：
实益权益普通股，每股面值 $0.001；授权 25,000,000 股；已发行及流通股分别为 22,831,019 股和 22,584,285 股	23			23
额外实缴资本	304,542			303,191
累计净收益	116,484			104,914
累计分配	(98,477)			(79,477)
股东权益总额	322,572			328,651
负债和股东权益总额	$	765,122			$	820,856

请参阅随附附注。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

简明合并经营报表

（金额以千计，每股数据除外）

（未经审计）


	截至9月30日的三个月		截至9月30日的九个月
	2026		2025		2026		2025
投资收入：
利息及相关收入	$	14,676			$	13,442		$	44,193	$	42,123
减：利息及相关费用	(7,001)			(6,998)			(21,354)		(21,959)
贷款投资收入净额	7,675			6,444			22,839		20,164
自有房地产收入	596			648			1,896		1,915
总收入	8,271			7,092			24,735		22,079
其他费用：
基础管理费	1,289			1,076			3,893		3,231
激励费	73			337			164		584
一般及行政费用	1,170			1,295			3,618		3,639
共同服务费用报销	704			357			1,852		1,458
（转回）信用损失准备	(3,600)			37			1,926		796
自有房地产费用	574			562			1,708		1,725
其他费用总额	210			3,664			13,161		11,433
税前收入	8,061			3,428			11,574		10,646
所得税（费用）收益	(9)			2			(4)		(6)
净收入	$	8,052			$	3,430		$	11,570	$	10,640

加权平均普通股流通股数——基本及稀释后	22,499			14,826			22,439		14,790


每股普通股净收入——基本及稀释后	$	0.36			$	0.23		$	0.51	$	0.71

请参阅随附附注。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

简明合并股东权益表

（金额以千计）

（未经审计）


	普通股股数	普通股		额外实收资本	累计净收入		累计分配		总计

2025年12月31日余额	22,584		$	23		$	303,191			$	104,914	$	(79,477)	$	328,651
发行股份，净额	13		—		73			—			—	73
股份授予	—		—		207			—			—	207
股份回购	(1)		—		(7)			—			—	(7)

净收入	—		—		—			4,385			—	4,385
分配	—		—		—			—			(6,327)	(6,327)
2026年3月31日余额	22,596		23		303,464			109,299			(85,804)	326,982
股份授予	70		—		891			—			—	891
股份回购	(1)		—		(6)			—			—	(6)

净亏损	—		—		—			(867)			—	(867)
分配	—		—		—			—			(6,327)	(6,327)
2026年6月30日余额	22,665		23		304,349			108,432			(92,131)	320,673

股份授予	218		—		585			—			—	585
股份回购	(52)		—		(392)			—			—	(392)

净收入	—		—		—			8,052			—	8,052
分配	—		—		—			—			(6,346)	(6,346)
2026年9月30日余额	22,831		$	23		$	304,542			$	116,484	$	(98,477)	$	322,572





2024年12月31日余额	14,903	$	15		$	240,425		$	89,480	$	(60,642)	$	269,278
股份授予	5	—		356			—		—	356
股份回购	(1)	—		(5)			—		—	(5)

净收入	—	—		—			4,532		—	4,532
分配	—	—		—			—		(5,216)	(5,216)
2025年3月31日余额	14,907	15		240,776			94,012		(65,858)	268,945
股份授予	42	—		677			—		—	677
股份回购	(5)	—		(63)			—		—	(63)

净收入	—	—		—			2,678		—	2,678
分配	—	—		—			—		(5,217)	(5,217)
2025年6月30日余额	14,944	15		241,390			96,690		(71,075)	267,020
股份授予	150	—		486			—		—	486
股份回购	(25)	—		(271)			—		—	(271)

净收入	—	—		—			3,430		—	3,430
分配	—	—		—			—		(4,184)	(4,184)
2025年9月30日余额	15,069	$	15		$	241,605		$	100,120	$	(75,259)	$	266,481

请参阅随附附注。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

简明合并现金流量表

（金额以千美元计）

（未经审计）


	截至9月30日的九个月
	2026		2025
经营活动产生的现金流量：
净收入	$	11,570			$	10,640
将净收入调节为经营活动提供的现金净额的调整项目：
购买折价增值	(333)			—
信用损失准备	1,926			796
贷款发放费和退出费摊销	(1,884)			(1,542)
递延融资成本摊销	1,040			1,127
资本化至持有待投资贷款的递延利息	(541)			—
直线法租金收入	1			(39)
折旧和摊销	800			848
股份薪酬	1,683			1,520
经营性资产和负债的变动：
应计应收利息	481			117
预付费用及其他资产	121			(1,807)
应付账款、应计负债及其他负债	(344)			427
应付关联方款项	643			(259)
经营活动提供的净现金	15,163			11,828

投资活动产生的现金流量：
发放持有待投资贷款	(248,997)			(119,943)
为持有待投资贷款追加资金	(8,444)			(5,373)
偿还持有待投资贷款	240,641			125,157
自有房地产改良	(162)			(162)
投资活动使用的净现金	(16,962)			(321)

融资活动产生的现金流量：
有担保融资安排所得款项	119,258			107,928
偿还有担保融资安排款项	(168,261)			(97,127)
递延融资成本支付款项	(1,796)			(607)

回购普通股	(405)			(339)
分配款	(19,000)			(14,617)
融资活动使用的净现金	(70,204)			(4,762)

现金及现金等价物（减少）增加	(72,003)			6,745
期初现金及现金等价物	123,471			70,750
期末现金及现金等价物	$	51,468			$	77,495

补充披露：
已付利息	$	20,562			$	20,844
已付（退还）所得税	$	3			$	(14)

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（除每股数据外，金额均以千计）

附注1. 列报基础

随附的简明合并财务报表未经审计。美国公认会计原则（GAAP）要求完整财务报表提供的某些信息和披露已予以简化或省略。我们认为，所作披露足以确保所呈列的信息不会产生误导。但是，随附的简明合并财务报表应与我们截至2025年12月31日止年度的10-K表年度报告（即我们的2025年度报告）中的合并财务报表及附注一并阅读。管理层认为，所有为公允反映中期业绩而认为必要的调整（包括正常的经常性应计项目）均已计入。我们与合并子公司之间或合并子公司相互之间的所有公司间交易和余额均已抵销。中期经营业绩未必能代表全年预期业绩。

按照GAAP编制财务报表要求我们作出会影响所报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。随附简明合并财务报表中的重大估计包括信贷损失准备、自有房地产估值以及金融工具公允价值。

附注2. 最新会计公告

2024年11月，财务会计准则委员会发布了《会计准则更新》（ASU）第2024-03号，利润表（主题220）：综合收益报告——费用细分披露，即ASU第2024-03号。该准则要求上市实体在财务报表附注中对某些利润表费用项目进行细分披露。ASU第2024-03号适用于2026年12月15日之后开始的财政年度，以及2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期期间。我们目前正在评估ASU第2024-03号对合并财务报表及披露的影响。

附注3. 持有待投资贷款，净额

我们发放以中端市场过渡型商业房地产（CRE）作抵押的第一顺位抵押贷款，这些贷款通常作为长期投资持有。我们的贷款组合资金来自手头现金及根据担保融资安排（定义见附注5）取得的预付款。有关担保融资协议的更多信息，请参阅附注5。

下表列示了截至2026年 9月 30日和2025年 12月 31日我们贷款组合的总体统计数据：


	截至2026年9月30日		截至2025年12月31日
贷款数量	26		24
贷款承诺总额	$	744,532		$	724,458
未提取贷款承诺 (1)	$	37,339		$	36,873
本金余额	$	707,193		$	687,585

账面价值	$	694,421		$	676,908
加权平均票面利率	7.34	%		7.52	%
加权平均全包收益率 (2)	7.80	%		7.92	%
加权平均利率下限	2.82	%		2.81	%
加权平均最长期限（年） (3)	3.3		2.6
加权平均风险评级	3.2		2.8

(1)未提取贷款承诺主要用于为物业改造和租赁资本提供资金，通常在贷款期限内分期拨付。

(2)全包收益率是指贷款的收益率，包括在贷款初始期限内摊销递延费用，但不包括购买折价增值。

(3) 最长期限假设借款人已行使所有贷款展期选择权；该等选择权须满足借款人的某些条件。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额以千计，每股数据除外）

下表列示了截至2026年和2025年9月30日止三个月的贷款活动：


	本金余额		递延费用及其他项目		摊余成本
2026年6月30日余额	$	722,325			$	(2,691)		$	719,634
追加拨款	3,019			—			3,019
资本化至持有待投资贷款的递延利息	191			—			191
发放	122,125			(1,571)			120,554
偿还	(138,967)			—			(138,967)

核销	(1,500)			—			(1,500)
递延费用净摊销	—			834			834

2026年9月30日余额	$	707,193			$	(3,428)		$	703,765


	本金余额		递延费用及其他项目		摊余成本
2025年6月30日余额	$	632,826			$	(1,508)		$	631,318
追加拨款	822			—			822

发放	34,500			(548)			33,952
偿还	(53,801)			(312)			(54,113)

递延费用净摊销	—			445			445


2025年9月30日余额	$	614,347			$	(1,923)		$	612,424

下表列示了截至2026年和2025年9月30日止九个月的贷款活动。


	本金余额		递延费用及其他项目		摊余成本
截至2025年12月31日的余额	$	687,585			$	(1,878)		$	685,707
追加资金	8,444			—			8,444
资本化至持有待投资贷款的递延利息	541			—			541
发放	252,165			(3,168)			248,997
偿还	(240,042)			(599)			(240,641)
核销	(1,500)			—			(1,500)
递延费用净摊销	—			1,884			1,884
购买折价增值	—			333			333
截至2026年9月30日的余额	$	707,193			$	(3,428)		$	703,765


	本金余额		递延费用及其他项目		摊余成本
截至2024年12月31日的余额	$	610,811			$	(895)		$	609,916
追加资金	6,180			—			6,180
发放	121,805			(1,862)			119,943
偿还	(124,449)			(708)			(125,157)
递延费用净摊销	—			1,542			1,542
截至2025年9月30日的余额	$	614,347			$	(1,923)		$	612,424

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位为千美元，每股数据除外）

下表详细列示了截至2026年9月30日和2025年12月31日，担保我们投资组合中贷款的物业类型和地理位置：


	2026年9月30日	2025年12月31日
物业类型	贷款数量	摊余成本		价值占比		贷款数量		摊余成本		价值占比
多户住宅	4	$	134,534			19	%		3		$	87,920			13	%
工业	4	113,361			16	%		4		112,792			16	%
办公	4	95,705			14	%		6		165,745			24	%
酒店	3	90,207			13	%		4		121,393			18	%
学生公寓	3	79,527			11	%		4		115,575			17	%
零售	3	68,753			10	%		—		—			—	%
医疗办公	2	47,917			7	%		—		—			—	%
自助仓储	2	39,275			5	%		2		47,990			7	%
混合用途	1	34,486			5	%		1		34,292			5	%
	26	$	703,765			100	%		24		$	685,707			100	%


	2026年9月30日	2025年12月31日
地理位置	贷款数量	摊余成本		价值占比		贷款数量		摊余成本		价值占比
南部	9	$	275,739			39	%		8		$	222,512			32	%
东部	8	240,637			34	%		7		223,240			33	%
西部	8	163,752			23	%		6		134,741			20	%
中西部	1	23,637			4	%		3		105,214			15	%
	26	$	703,765			100	%		24		$	685,707			100	%

信用质量信息及信用损失准备

我们至少每季度通过评估与每笔贷款相关的多项风险因素来评估每笔贷款的信用质量，并根据这些因素为每笔贷款指定风险评级。数字越高，风险等级越高。有关贷款风险评级的更多信息，请参阅我们的2025年年度报告。

截至2026年9月30日和2025年12月31日，我们贷款组合中按发放年份划分的各项内部风险评级对应的摊余成本如下：


2026年9月30日
风险评级	贷款数量	投资组合占比		2026		2025	2024		2023		2022		以前年度	总计
1	—	—	%		$	—		$	—			$	—		$	—		$	—		$	—	$	—
2	2	9	%		—		63,601			—			—		—		—			63,601
3	18	68	%		251,299		90,979			136,692			—		—		—			478,970
4	5	19	%		—		—			—			—		65,490		71,030			136,520
5	1	4	%		—		—			—			—		—		24,674			24,674
	26	100	%		$	251,299		$	154,580			$	136,692		$	—		$	65,490		$	95,704	$	703,765

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位为千美元，每股数据除外）


2025年12月31日
风险评级	贷款数量	投资组合占比		2025		2024	2023		2022		2021		以前年度	总计
1	3	16	%		$	—		$	57,599			$	—		$	—		$	54,982		$	—	$	112,581
2	2	8	%		27,992		—			28,988			—		—		—			56,980
3	15	59	%		120,576		139,141			25,173			65,510		23,593		26,640			400,633
4	4	17	%		—		—			—			—		115,513		—			115,513
5	—	—	%		—		—			—			—		—		—			—
	24	100	%		$	148,568		$	196,740			$	54,161		$	65,510		$	194,088		$	26,640	$	685,707

信用损失准备

我们采用当前预期信用损失（CECL）模型计量信用损失准备。该模型基于历史经验、当前状况以及合理且有依据的预测，并纳入影响报告金额可收回性的前瞻性信息。

信贷损失准备是一项估值账户，在我们的简明合并资产负债表中从相关贷款的摊余成本基础中扣除。我们的贷款通常包含在贷款期限内向借款人提供额外资金的承诺；这些未来资金承诺也受 CECL 模型约束。与未提用贷款承诺相关的信贷损失准备计入我们简明合并资产负债表中的应付账款、应计负债及其他负债。

鉴于我们的贷款组合缺乏历史损失数据，我们使用分析模型估算预期损失，该模型考虑每笔贷款的违约可能性及违约损失率。该分析模型采用第三方数据库中的数据，其中包含自 1998 年以来商业抵押贷款支持证券（CMBS）和商业房地产（CRE）贷款的历史损失信息。我们在单笔贷款层面估算组合的信贷损失准备，包括未提用贷款承诺。模型的重要输入包括某些贷款特定数据，例如贷款价值比（LTV）、物业类型、地理位置、入住率、发放年份、剩余贷款期限、净营业收入、未来贷款拨款的预期时间和金额，以及宏观经济预测假设，包括 CRE 资产表现、失业率、利率和其他因素。我们使用该模型，在 12 个月的合理且可支持的经济预测期内估算信贷损失，之后以 12 个月的直线回归期恢复至历史平均损失水平。历史平均损失依据第三方历史损失数据样本确定，该样本在计量日与我们的组合相近。我们逐笔评估每笔贷款的估计准备，并将内部贷款风险评级作为评估所依据的主要信贷质量指标。

我们选择将应计应收利息排除在摊余成本之外，且不对应计应收利息计提信贷损失准备。应计应收利息通常在款项逾期 120 天时核销。相关金额冲减利息收入，在收回之前不再确认利息。

如果贷款被认定为依赖抵押品（因为预计贷款偿还将主要通过运营或出售相关抵押物业实现），且借款人正面临财务困难，但不太可能进入止赎程序，我们可以选择采用实务简便方法，通过比较抵押品公允价值与贷款摊余成本基础来确定该贷款的信贷损失准备。对于可能进入止赎程序的依赖抵押品贷款，相关信贷损失准备依据抵押品公允价值与贷款摊余成本的比较确定。

有关我们信贷损失准备计量的更多信息，请参阅我们《2025 年年度报告》第 IV 部分第 15 项所载合并财务报表附注 2。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计简明合并财务报表附注

（金额单位：千美元，每股数据除外）

下表列示了截至2026年和2025年9月30日止三个月内信贷损失准备的变动。


	持有待投资贷款，净额		未拨付贷款承诺		总计
2026年6月30日余额	$	14,404			$	233		$	14,637
转回信贷损失	(3,560)			(40)			(3,600)
核销	(1,500)			—			(1,500)


2026年9月30日余额	$	9,344			$	193		$	9,537


	持有待投资贷款，净额		未拨付贷款承诺		总计
2025年6月30日余额	$	9,375			$	292		$	9,667
信贷损失准备	36			1			37


2025年9月30日余额	$	9,411			$	293		$	9,704

下表列示了截至2026年和2025年9月30日止九个月内信贷损失准备的变动。


	持有待投资贷款，净额		未拨付贷款承诺		总计
2025年12月31日余额	$	8,799			$	312		$	9,111
信贷损失准备（转回）	2,045			(119)			1,926
核销	(1,500)			—			(1,500)


2026年9月30日余额	$	9,344			$	193		$	9,537


	持有待投资贷款，净额		未拨付贷款承诺		总计
2024年12月31日余额	$	8,074			$	834		$	8,908

信贷损失准备（转回）	1,337			(541)			796


2025年9月30日余额	$	9,411			$	293		$	9,704

截至2026年9月30日止三个月内，信贷损失准备减少，主要是由于偿还了一笔由德克萨斯州达拉斯市一处办公物业担保的贷款，该贷款截至2026年6月30日的信贷损失准备为$6,288。由于该笔贷款偿还，$4,788的准备金予以转回，$1,500则在截至2026年9月30日止三个月内确认为已实现损失。部分抵消这一下降的因素包括：截至2026年9月30日止三个月内，某些风险评级为“4”的办公物业贷款准备金增加，以及新增贷款发放所计提的准备金。

我们可能会对贷款进行修改，其中包括延长到期日、调整储备金用途或要求补足储备金、增加或减少贷款承诺，以及要求偿还未偿还本金。我们会根据ASC 310评估贷款修改，以确定修改后形成的是一笔新贷款，还是现有贷款的延续。

2026年7月，我们修订了管理一笔由德克萨斯州普莱诺市一处办公物业担保贷款的协议。作为修订的一部分，到期日延长两年至2028年7月1日。截至2026年9月30日，该贷款的摊余成本为$26,576，风险评级为4。

2026年8月，我们就一笔由德克萨斯州达拉斯市一处办公物业担保的贷款达成折价偿还协议。该贷款截至2026年6月30日的摊余成本为$44,217，风险评级为4。根据该协议，借款人偿还了$44,217未偿本金中的$42,717，因此产生$1,500的已实现损失。该已实现损失计入截至2026年9月30日止三个月的简明合并经营报表中的信贷损失准备（转回）。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位：千美元，每股数据除外）

2026年8月，我们就一笔以加利福尼亚州卡尔斯巴德的一处办公物业作抵押的贷款达成折价清偿协议，该协议与相关抵押物待售有关。因此，我们认定该贷款依赖抵押物偿付，并将贷款减记至抵押物公允价值扣除预计出售成本后的金额22,166。相应地，在截至2026年9月30日的三个月内，我们转回了224的信贷损失，以将该贷款的信贷损失准备降至2,508。截至2026年9月30日，该贷款的风险评级为5。2026年10月，借款人偿还了约22,100的未偿本金余额。

截至2026年9月 30日或2025年12月 31日，我们没有任何逾期贷款或非应计贷款。截至2026年9月 30日和2026年10月 23日，我们的所有借款人均已支付应付给我们的到期债务本息。有关我们的非应计政策的更多信息，请参阅我们的2025年年度报告。

截至2026年9月 30日，我们持有待投资贷款相关的未拨付贷款承诺37,339，该金额未反映在我们的简明合并资产负债表中。截至2026年9月 30日，这些未拨付贷款承诺的加权平均初始期限为1.7年。

附注4. 自有房地产

自有房地产是通过止赎或以代替止赎的契据等方式取得的、用于全部或部分清偿贷款义务的物业。2023年6月，我们通过以代替止赎的契据取得了位于宾夕法尼亚州亚德利的一处办公物业的法定所有权。下表列示了简明合并资产负债表中自有房地产的资产和负债：


	2026年9月30日		2025年12月31日
土地、建筑物及改良设施	$	11,989			$	11,955
减：累计折旧	(1,311)			(969)
自有房地产净额	10,678			10,986
取得的房地产租赁净额	2,403			2,772
预付费用及其他资产净额 (1)	2,119			1,973
资产总额	$	15,200			$	15,731

应付账款、应计负债及其他负债	$	453			$	515
负债总额	$	453			$	515

(1)包括截至2026年9月 30日和2025年12月 31日的直线法租金应收款，分别为1,210和1,211。

自有房地产收入代表与租户签订经营租赁所产生的租金收入，并在租赁期内按直线法确认。自有房地产收入包括按直线法确认收入的调整：截至2026年9月30日的三个月和九个月分别为$(14)和$(1)；截至2025年9月30日的三个月和九个月分别为$8和$39。自有房地产费用代表物业运营成本以及折旧和摊销费用。

我们定期评估自有房地产是否存在减值迹象。减值迹象可能包括租户入住率下降、空置空间出租进展缓慢、租户破产、物业业绩改善的长期前景不佳、租户盈利能力、现金流或流动性疲弱或下降、我们决定在资产预计使用寿命结束前处置资产，以及可能永久降低物业价值的立法、市场或行业变化。如果有迹象表明资产账面价值无法收回，我们会估算预计未折现现金流，以确定是否应确认减值损失。未来净未折现现金流具有主观性，部分基于对持有期限、市场租金和终值资本化率的假设。我们通过比较账面价值与估计公允价值来确定任何减值损失金额。我们通过评估近期财务业绩，并采用行业标准估值方法对预计现金流进行折现，来估算公允价值。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位：千美元，每股数据除外）

附注5. 有担保融资协议

截至2026年 9月30日，我们拥有受主回购协议约束的有担保融资安排，交易对手方包括Wells Fargo, National Association（以下简称Wells Fargo）、Citibank, N.A.（以下简称Citibank）和UBS AG（以下简称UBS）；此外，我们还与BMO Harris Bank N.A.（以下简称BMO）设有贷款计划。我们将Wells Fargo、Citibank和UBS的安排称为主回购融资安排，将BMO安排称为BMO融资安排。我们统称主回购融资安排和BMO融资安排为有担保融资安排。有关有担保融资安排的更多信息，请参阅我们的2025年年度报告。

下表汇总了截至2026年 9月30日和2025年 12月31日的有担保融资安排：


	债务义务
							加权平均			抵押品
	融资额度上限		本金余额		账面价值		票面利率 (1)	剩余期限（年） (2)		到期日	本金余额
2026年 9月30日：

Wells Fargo主回购融资安排	$	250,000			$	143,857		$	143,333		5.62	%		1.3		3/13/2028	$	191,704
UBS主回购融资安排	250,000			111,492			111,041		6.39	%	0.9		2/18/2028		166,795
Citibank主回购融资安排	215,000			81,691			80,982		5.77	%	1.3		9/16/2028		113,068
BMO融资安排	150,000			102,232			101,876		5.80	%	0.9		各类		137,626

总计/加权平均	$	865,000			$	439,272		$	437,232		5.89	%		1.1			$	609,193


2025年 12月31日：

UBS主回购融资安排	$	250,000		$	194,948		$	194,887		6.19	%		0.1		2/18/2026	$	278,594
Citibank主回购融资安排	215,000		135,715			135,426		5.84	%	0.7		9/27/2026		199,838
BMO融资安排	150,000		64,632			64,442		5.81	%	0.9		各类		88,684

Wells Fargo主回购融资安排	125,000		92,980			92,902		5.54	%	0.2		3/11/2026		120,469
总计/加权平均	$	740,000		$	488,275		$	487,657		5.92	%		0.4			$	687,585

(1)加权平均票面利率根据截至适用日期有担保融资安排项下相关借款适用的SOFR加上1.50%至2.95%的利差计算。

(2)我们的主回购融资安排的加权平均剩余期限，按相关贷款投资到期日与相应回购协议到期日两者中较早者确定。BMO融资安排的加权平均剩余期限按相关贷款投资到期日确定。

2026年2月，我们修订了与UBS签订的主回购协议，将规定到期日延长至2028年2月18日。

2026年2月，我们修订了与Wells Fargo签订的主回购协议，并对协议作出若干变更，包括将规定到期日延长至2028年3月13日，并将融资安排最高额度增加$125,000至$250,000。

2026年9月，我们修订了与Citibank签订的主回购协议，将规定到期日延长至2028年9月16日。

截至2026年9月30日，我们遵守了管辖我们担保融资安排的协议中的契约及其他条款。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位为千美元，每股数据除外）

截至2026年9月30日，我们担保融资安排项下未偿借款的剩余期限如下：


年份	担保融资安排的本金偿还额
2026	$	44,314
2027	162,567
2028	194,791
2029	37,600
2030年及以后	—
	$	439,272

基于我们商业抵押贷款的履约及还款记录，以及我们通过回购协议获得融资并成功延长部分现有主回购协议的能力，我们认为在主回购融资安排到期前延长其期限是很可能的。

附注6. 公允价值计量

我们根据GAAP建立的三级价值层级确定金融资产和负债的估计公允价值。截至2026年9月30日，由于现金及现金等价物、应计应收利息和应付账款的期限较短，其账面价值接近公允价值。

我们使用第三级输入值估算持有待投资贷款及担保融资安排未偿本金余额的公允价值，其中包括折现现金流分析，以及计量日当前适用的市场条款。截至2026年9月30日，一笔抵押品依赖型贷款按相关抵押品的公允价值减去与折价偿付相关的估计出售成本计量。有关金融工具公允价值的更多信息，请参阅我们的《2025年年度报告》。

下表列示了我们简明合并资产负债表中未按公允价值列账的金融资产和负债信息：


	2026年9月30日		2025年12月31日
	账面价值		公允价值	账面价值		公允价值
金融资产
持有待投资贷款	$	694,421		$	696,564		$	676,908	$	682,999
金融负债
担保融资安排	$	437,232		$	439,367		$	487,657	$	487,637

截至2026年9月30日的九个月内，公允价值层级中的金融资产或负债均未发生转移。

附注 7. 股东权益

普通股奖励

2026 年 6 月 9 日，根据我们的受托人薪酬安排，我们向七位受托人各授予 9,976 股普通股，按当日普通股在纳斯达克股票市场有限责任公司（Nasdaq）的收盘价计值。授予普通股的总价值为 $595。

2026 年 9 月 10 日，我们向 Tremont Realty Capital LLC（简称 Tremont）和 The RMR Group LLC（简称 RMR）的高级职员及若干其他员工合计授予 217,616 股普通股，按当日普通股在 Nasdaq 的收盘价计值。授予普通股的总价值为 $1,597。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额以千计，每股数据除外）

普通股回购

截至 2026 年 9 月 30 日的九个月内，我们从 Tremont 和 RMR 的若干现任及前任高级职员和员工处购买了 53,320 股普通股，以履行与普通股奖励归属相关的预扣税和付款义务；购买价格按适用购买日普通股在 Nasdaq 的收盘价计值。购买普通股的总价值为 $405。

分配

截至 2026 年 9 月 30 日的九个月内，我们使用手头现金向普通股股东宣布并支付了以下定期季度分配：


登记日	支付日	每股分配额		分配总额
2026 年 1 月 26 日	2026 年 2 月 19 日	$	0.28			$	6,327
2026 年 4 月 21 日	2026 年 5 月 14 日	0.28			6,327
2026 年 7 月 20 日	2026 年 8 月 13 日	0.28			6,346
		$	0.84			$	19,000

2026 年 10 月 8 日，我们宣布每股普通股季度分配 $0.28，合计 $6,393，支付给登记日为 2026 年 10 月 19 日的股东。我们预计于 2026 年 11 月 12 日前后使用手头现金支付该分配。

附注 8. 与 Tremont 的管理协议

我们没有员工。我们经营业务所需的人员和各项服务由 Tremont 根据管理协议向我们提供，该协议规定对我们的日常运营进行管理，并接受受托人委员会的监督和指导。

我们按季度支付年度基本管理费（每季度 0.375%），于期末支付，金额相当于管理协议所定义的“权益”的 1.5%。我们将这些金额计入简明合并经营报表中的基本管理费。根据管理协议条款，我们还向 Tremont 支付管理激励费，但须由 Tremont 按照管理协议赚取该等费用。我们将这些金额计入简明合并经营报表中的激励费。

Tremont 而非我们负责为我们提供服务的员工所产生的成本，但任何此类付款或报销经我们的独立受托人多数批准、属于共享服务成本或与我们通过的任何股权薪酬计划项下的奖励有关的除外。我们须支付或报销 Tremont 及其关联方的所有其他运营成本和费用。RMR 根据 Tremont 与 RMR 之间的共享服务协议提供其中一些管理费用、专业服务及其他服务。这些报销包括对 RMR 雇用人员成本的分摊。这些共享服务成本须至少每年获得我们的独立受托人多数批准。我们在简明合并经营报表中将这些金额列为共享服务费用报销。有关我们与 Tremont 的管理协议的更多信息，请参阅我们的 2025 年年度报告。

附注 9. 关联人交易

我们与 Tremont、RMR、The RMR Group Inc.（即 RMR Inc.）及其相关方存在关联关系，并与其进行过及持续进行交易；这些相关方还包括 RMR 或其子公司提供管理服务的其他公司，其中一些公司的受托人、董事或高管同时也是我们的受托人或高管。Tremont 是 RMR 的子公司；RMR 是 RMR Inc. 的控股子公司；RMR Inc. 是 RMR 的管理成员。RMR 向 Tremont 提供适用于我们的某些共享服务，我们会向 Tremont 报销或向 RMR 支付 Tremont 或 RMR 为这些服务支付的款项。我们的管理受托人兼受托人委员会主席 Adam Portnoy 是 ABP Trust 的唯一受托人、高管及控股股东；ABP Trust 是 RMR Inc. 的控股股东。Adam Portnoy 还是 Tremont 的董事、董事会主席、RMR Inc. 的董事总经理、总裁兼首席执行官，以及 RMR 的高管和员工。我们的另一位管理受托人 Matthew P. Jordan 是 Tremont 的董事、总裁兼首席执行官。Jordan 先生还是 RMR Inc. 的董事总经理和高管，也是 RMR 的高管和员工；我们的其他高管则是 Tremont 和/或 RMR 的高管和员工。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计的简明合并财务报表附注

（金额单位为千美元，每股数据除外）

有关我们于 2026 年 9 月向高管及 Tremont 和/或 RMR 的某些其他员工授予普通股，以及为履行与普通股奖励归属相关的预扣税款和付款义务而从我们某些现任及前任高管，以及 Tremont 和/或 RMR 的现任及前任高管和员工处购买普通股的信息，请参阅附注 7。我们在简明合并经营报表的一般及管理费用中列示就授予高管及 Tremont 和/或 RMR 的某些其他员工的普通股奖励确认的费用金额。

我们的部分独立受托人还担任其他上市公司的独立受托人，而 RMR 或其子公司为这些公司提供管理服务。Adam Portnoy 担任其中部分公司的董事会主席和受托人；RMR 的其他高管（包括 Jordan 先生）、我们的部分其他高管以及 Tremont 的高管，则担任其中部分公司的管理受托人或高管。

我们的管理人 Tremont Realty Capital LLC。 Tremont 根据我们的管理协议向我们提供管理服务。有关管理协议的更多信息，请参阅附注 8。截至 2026年 9月 30日，Tremont 持有我们的普通股 4,577,835 股，占已发行普通股的 20.0%；Portnoy 先生实益持有（包括通过 Tremont 和 ABP Trust 持有）我们的普通股 5,117,589 股，占已发行普通股的 22.4%。

与 RMR 签订的物业管理协议。我们于 2023 年 7 月与 RMR 就位于宾夕法尼亚州 Yardley 的房地产签订物业管理协议。根据该协议，RMR 提供物业管理服务，我们支付相当于已收取总租金 3.0% 的管理费。根据该物业管理协议的条款，我们还需就施工监督服务向 RMR 支付额外费用，金额为相关施工成本的 5.0%。我们或 RMR 均可提前 30 天发出通知终止该协议。终止协议无需支付终止费。与自有房地产相关的物业管理费和施工监督费，分别为截至 2026 年 9 月 30 日止三个月和九个月的 19 和 57，以及截至 2025 年 9 月 30 日止三个月和九个月的 22 和 59。

有关这些及其他类似关系以及某些其他关联方交易的更多信息，请参阅我们的 2025 年年度报告。

附注 10. 所得税

我们已选择根据经修订的《1986 年国内税收法》或 IRC，按房地产投资信托基金（REIT）纳税。因此，只要我们满足某些分配及其他要求，通常无需且将无需缴纳美国联邦所得税。我们需缴纳某些州和地方税，其中部分金额已或将列报为简明合并经营报表中的所得税。

附注 11. 加权平均普通股数

我们采用两类法计算基本每股普通股净收益。计算稀释后每股普通股净收益时，我们采用两类法或库存股法中稀释影响较大的方法。未归属股份奖励被视为参与证券，其对收益的相关影响在计算基本及稀释后每股普通股净收益时予以考虑。

SEVEN HILLS REALTY TRUST

未经审计简明合并财务报表附注

（金额以千计，每股数据除外）

基本及稀释后每股普通股净收益的计算如下（金额以千计，每股数据除外）：


	截至 9 月 30 日止三个月，		截至 9 月 30 日止九个月，
	2026		2025		2026		2025
分子：
净收益	$	8,052			$	3,430		$	11,570	$	10,640
归属于未归属股份奖励的净收益	(64)			(36)			(159)		(137)
用于计算基本和稀释每股普通股净收益的净收益	$	7,988			$	3,394		$	11,411	$	10,503

分母：
加权平均已发行普通股数——基本和稀释	22,499			14,826			22,439		14,790

每股普通股净收益——基本和稀释	$	0.36			$	0.23		$	0.51	$	0.71

附注12. 分部报告

我们以合并方式管理业务，因此只有一个可报告分部：发起和投资以商业房地产（CRE）物业作抵押的浮动利率第一顺位抵押贷款。首席运营决策者（CODM）为我们的总裁兼首席投资官。CODM 根据简明合并经营报表所列净收益评估业绩、分配资源并作出战略决策。我们的主要费用类别列于简明合并经营报表中。分部资产以简明合并资产负债表中的总资产列报。

第2项：管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析

以下讨论应结合本季度10-Q表格报告其他部分所载的简明合并财务报表及其附注，以及我们的2025年年度报告阅读。

概述（金额以千美元计，股份数据除外）

我们是一家马里兰州房地产投资信托基金（REIT）。我们的业务战略侧重于发起和投资金额为$15,000至$75,000、以价值最高达$100,000的中端市场过渡型商业房地产（CRE）物业作抵押的浮动利率第一顺位抵押贷款。我们将过渡型CRE定义为正在进行改建或重新定位活动、且预计将提升物业价值的商业物业。

Tremont已根据经修订的《1940年投资顾问法》向美国证券交易委员会（SEC）注册为投资顾问。我们认为，Tremont在中端市场过渡型CRE投资方面为我们提供了丰富的经验和专业知识。

我们的业务运营方式符合《国内税收法》（IRC）下房地产投资信托基金（REIT）的纳税资格。因此，只要满足某些分配及其他要求，我们通常无需缴纳美国联邦所得税。我们也以可维持《1940年投资公司法》（经修订，简称《1940年法案》）下注册豁免资格的方式运营业务。

影响经营业绩的因素

我们的经营业绩主要受整体商业房地产（CRE）市场状况及借款人意外违约的影响。有关贷款组合相关风险的更多信息，请参阅本季度10-Q表格报告第一部分第1项及本《管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析》其他部分所载未经审计简明合并财务报表附注3，以及我们2025年年度报告第一部分第1A项“风险因素”。

信用风险。我们的投资面临借款人的信用风险。我们通过采用全面的承销、尽职调查和投资筛选流程，并持续监控投资来寻求降低此类风险。尽管如此，仍可能发生未预见的信用损失，从而对我们的经营业绩产生不利影响。

资产公允价值变动。除非借款人提前偿还，否则我们通常打算持有投资至合同期限届满。我们至少每季度评估一次每笔贷款的信用质量。如果认定贷款依赖抵押品（因为预计贷款偿还主要来自相关抵押物业的运营或出售），且借款人正遭遇财务困难，但不太可能进行止赎，我们可能会通过比较抵押品的公允价值与贷款的摊销成本基础来计提信用损失准备。对于很可能进行止赎的抵押品依赖型贷款，相关信用损失准备根据抵押品公允价值与贷款摊销成本的比较确定。

杠杆和股权的可获得性。我们利用杠杆进行额外投资，以期提高回报。我们可能无法获得预期金额的杠杆，或其成本可能超出预期，因此投资产生的回报可能会降低。随着时间推移，我们进一步扩大贷款组合的能力，在很大程度上取决于我们获得额外资本的能力。然而，我们获取额外资本的渠道取决于多种因素，包括普通股交易价格相对于账面价值的水平以及市场借贷状况。请参阅下文“—市场状况”。

市场状况。2026年第三季度，美国商业房地产（CRE）市场持续改善，受益于底层物业基本面的持续复苏、债务资本供应充足，以及多户住宅和工业领域供需关系逐步再平衡。此外，商业房地产行业受益于第三季度 GDP 强劲增长、消费者支出以及企业利润和投资。与此同时，持续的通胀压力以及与中东持续地缘政治问题相关的油价上涨，推动利率走高，继续对 CRE 资本市场产生重大影响，并开始影响交易活动。

本季度，美联储因劳动力市场韧性、经济增长趋势和持续通胀压力，将联邦基金目标利率上调至3.75%至4.00%的区间。第三季度末，5年期和10年期美国国债收益率大幅上升，开始对投资者情绪以及 CRE 业主的买卖或再融资决策产生显著影响。与短期利率相比，5年期和10年期国债收益率高企通常对物业价值的影响更大，这开始令那些更依赖低利率为资产再融资的市场参与者承压。

尽管存在这些担忧，且利率快速上升带来了种种挑战，本季度商业房地产（CRE）融资市场仍保持活跃。来自广泛渠道的可用债务资本，持续为部分物业所有者在当前利率环境下重组资产资本结构提供了可能。整个季度，贷款机构对高质量债务投资的竞争总体上促使信贷利差收窄、融资灵活性提高，并改善了借款人的融资执行情况。

尽管竞争激烈的放贷环境可能支撑交易活动，但如果通胀比预期更持久，且利率在较长时期内维持高位甚至进一步上升，借款成本、资产估值和市场流动性仍可能波动。利率上升将继续促使业主专注于通过挖掘运营提升空间来创造价值，而不是像一些业主那样等待利率下降后再出售或再融资。

Changes in Interest Rates. With respect to our business operations, increases in interest rates, in general, may cause: (a) the coupon rates on our variable rate investments to reset, perhaps on a delayed basis, to higher rates; (b) it to become more difficult and costly for our borrowers to refinance, which may negatively impact their ability to repay our investments; and (c) the interest expense associated with our variable rate borrowings to increase.

Conversely, decreases in interest rates, in general, may cause: (a) the coupon rates on our variable rate investments to reset, perhaps on a delayed basis, to lower rates; (b) it to become easier and more affordable for our borrowers to refinance, and as a result, repay our loans, but may negatively impact our future returns if any such repayment proceeds were to be reinvested in lower yielding investments; and (c) the interest expense associated with our variable rate borrowings to decrease.

The interest income on our loans and interest expense on our borrowings float with benchmark rates, such as SOFR. Because we generally intend to leverage up to 80% of the amount of our investments, as benchmark rates increase above the floors of our loans, our income from investments, net of interest and related expenses, will increase. Decreases in benchmark rates are mitigated by interest rate floor provisions in all but one of our loan agreements with borrowers, ranging from 0.25% to 4.34% with a weighted average floor of 2.82%; therefore, changes to income from investments, net, may not move proportionately with the increase or decrease in benchmark rates. As of September 30, 2026, SOFR was 3.91%, and as a result, four of our loan investments had an active interest rate floor.

Size of Portfolio. The size of our loan portfolio, as measured both by the aggregate principal balance and the number of our CRE loans and our other investments, is also an important factor in determining our operating results. Generally, if the size of our loan portfolio grows, the amount of interest income we receive would increase and we may achieve certain economies of scale and diversify risk within our loan portfolio. A larger portfolio, however, may result in increased expenses; for example, we may incur additional interest expense or other costs to finance our investments. Also, if the aggregate principal balance of our loan portfolio grows but the number of our loans or the number of our borrowers does not grow, we could face increased risk by reason of the concentration of our investments.

Prepayment Risk. We are subject to risk that our loan investments will be repaid at an earlier date than anticipated, which may reduce the returns realized on those loans as less interest income may be received over time. Additionally, we may not be able to reinvest the principal repaid timely and/or at a similar or higher yield of the original loan investment. We seek to limit this risk by structuring our loan agreements with fees required to be paid to us upon prepayment of a loan within a specified period of time before the loan’s maturity; however, unanticipated prepayments could negatively impact our operating results.


	As of September 30, 2026		As of December 31, 2025
Number of loans	26		24
Total loan commitments	$	744,532		$	724,458
Unfunded loan commitments (1)	$	37,339		$	36,873
Principal balance	$	707,193		$	687,585

Carrying value	$	694,421		$	676,908
Weighted average coupon rate	7.34	%		7.52	%
Weighted average all in yield (2)	7.80	%		7.92	%
Weighted average floor	2.82	%		2.81	%
Weighted average maximum maturity (years) (3)	3.3		2.6
Weighted average risk rating	3.2		2.8
Weighted average LTV (4)	67	%		66	%


#	Location	Property Type		Origination Date	Committed Principal Amount		Principal Balance		Coupon Rate		All in Yield (1)	Maximum Maturity (date) (2)	LTV (3)		Risk Rating
	First mortgage loans
1	Chattanooga, TN	Multifamily		9/30/2026	$	68,000			$	68,000		S + 2.75%	S + 3.13%		9/30/2031		78	%	3
2	Passaic, NJ	Industrial		9/8/2022	47,000			45,260			S + 3.85%	S + 4.43%	9/8/2027		69	%		4
3	Boston, MA	Hotel		12/16/2024	45,000			39,800			S + 3.95%	S + 4.38%	12/16/2029		49	%		3
4	College Park, MD	Student Housing		11/12/2025	37,320			32,308			S + 2.95%	S + 3.39%	11/12/2030		43	%		3
5	Roswell, GA	Multifamily		5/29/2026	36,310			34,440			S + 3.35%	S + 4.16%	5/29/2031		79	%		3
6	New York, NY	Mixed Use		9/5/2025	34,500			34,500			S + 3.20%	S + 4.02%	9/5/2030		70	%		2
7	Revere, MA	Hotel		7/1/2024	33,000			33,000			S + 3.95%	S + 4.27%	7/1/2029		73	%		3
8	San Marcos, TX	Student Housing		1/14/2025	31,200			29,270			S + 3.25%	S + 3.66%	1/14/2030		62	%		2
9	Atlanta, GA	Medical Office		2/5/2026	30,500			26,894			S + 3.95%	S + 4.39%	2/5/2031		66	%		3
10	Charlotte, NC	Retail		9/24/2026	30,000			30,000			S + 3.10%	S + 3.49%	9/24/2031		46	%		3
11	San Antonio, TX	Industrial		6/13/2025	28,000			22,800			S + 3.40%	S + 3.88%	6/13/2030		62	%		3
12	Plano, TX	Office		7/1/2021	27,385			26,569			S + 3.75%	S + 3.89%	7/1/2028		78	%		4
13	Wayne, PA	Industrial		7/18/2024	27,000			25,252			S + 4.25%	S + 4.72%	7/18/2029		62	%		3
14	Carlsbad, CA (4)	Office		10/27/2021	24,750			24,674			S + 3.25%	S + 3.26%	10/27/2026		78	%		5
15	Park City, UT	Retail		7/23/2026	24,250			24,125			S + 3.25%	S + 4.02%	7/23/2031		59	%		3
16	Los Angeles, CA	Self Storage		6/28/2024	23,800			23,502			S + 3.40%	S + 3.81%	6/28/2029		58	%		3
17	Downers Grove, IL	Office		12/9/2021	23,530			23,530			S + 4.25%	S + 4.51%	12/9/2026		72	%		4
18	Sugar Land, TX	Medical Office		6/5/2026	22,650			21,500			S + 3.60%	S + 4.21%	6/5/2031		60	%		3
19	Fontana, CA	Industrial		11/18/2022	22,080			20,470			S + 3.75%	S + 4.04%	11/18/2027		72	%		4
20	Bellevue, WA	Office		11/5/2021	21,000			20,817			S + 2.85%	S + 2.85%	4/7/2029		68	%		4
21	Palm Desert, CA	Retail		2/25/2026	19,500			15,356			S + 3.60%	S + 4.11%	2/25/2031		72	%		3
22	Waco, TX	Student Housing		3/6/2025	18,500			18,500			S + 3.35%	S + 3.75%	3/6/2030		73	%		3
23	Boise, ID	Multifamily		6/26/2025	18,000			18,000			S + 3.50%	S + 4.28%	6/26/2030		79	%		3
24	Newport News, VA	Multifamily		4/25/2024	17,757			15,126			S + 3.15%	S + 3.85%	4/25/2029		71	%		3
25	Scottsdale, AZ	Hotel		3/6/2026	17,500			17,500			S + 3.85%	S + 4.44%	3/6/2031		63	%		3
26	Philadelphia, PA	Self Storage		5/7/2026	16,000			16,000			S + 4.00%	S + 4.40%	5/7/2031		70	%		3

	Total/weighted average	$	744,532		$	707,193			S + 3.48%		S + 3.94%		67	%		3.2


Facility	Maturity Date	Principal Balance		Carrying Value		Unused Capacity		Maximum Facility Size	Collateral Principal Balance

Wells Fargo Master Repurchase Facility	03/13/2028	$	143,857			$	143,333		$	106,143	$	250,000	$	191,704
UBS Master Repurchase Facility	02/18/2028	111,492			111,041			138,508		250,000	166,795
Citibank Master Repurchase Facility	09/16/2028	81,691			80,982			133,309		215,000	113,068

BMO Facility	Various	102,232			101,876			47,768		150,000	137,626
Total		$	439,272			$	437,232		$	425,728	$	865,000	$	609,193


	Carrying Value
Balance at June 30, 2026	$	470,334
Borrowings	62,846
Repayments	(95,318)
Deferred fees	(970)
Amortization of deferred fees	340
Balance at September 30, 2026	$	437,232


	Carrying Value
Balance at December 31, 2025	$	487,657
Borrowings	119,258
Repayments	(168,261)
Deferred fees	(2,462)
Amortization of deferred fees	1,040
Balance at September 30, 2026	$	437,232


	Three Months Ended
	September 30, 2026		June 30, 2026		Change		% Change
INCOME FROM INVESTMENTS:
Interest and related income	$	14,676			$	14,678		$	(2)		—	%
Less: interest and related expenses	(7,001)			(7,171)			170		2.4	%
Income from loan investments, net	7,675			7,507			168		2.2	%
Revenue from real estate owned	596			618			(22)		(3.6	%)
Total revenue	8,271			8,125			146		1.8	%
OTHER EXPENSES:
Base management fees	1,289			1,299			(10)		(0.8	%)
Incentive fees	73			91			(18)		(19.8	%)
General and administrative expenses	1,170			1,562			(392)		(25.1	%)
Reimbursement of shared services expenses	704			574			130		22.6	%
(Reversal of) provision for credit losses	(3,600)			4,923			(8,523)		(173.1	%)
Expenses from real estate owned	574			554			20		3.6	%
Total other expenses	210			9,003			(8,793)		(97.7	%)
Income before income taxes	8,061			(878)			8,939		n/m
Income tax (expense) benefit	(9)			11			(20)		(181.8	%)
Net income (loss)	$	8,052			$	(867)		$	8,919		n/m

Weighted average common shares outstanding - basic and diluted	22,499			22,419			80		0.4	%


Net income (loss) per common share - basic and diluted	$	0.36			$	(0.04)		$	0.40		n/m


	Nine Months Ended
	September 30, 2026		September 30, 2025		Change		% Change
INCOME FROM INVESTMENTS:
Interest and related income	$	44,193			$	42,123		$	2,070		4.9	%
Less: interest and related expenses	(21,354)			(21,959)			605		2.8	%
Income from loan investments, net	22,839			20,164			2,675		13.3	%
Revenue from real estate owned	1,896			1,915			(19)		(1.0	%)
Total revenue	24,735			22,079			2,656		12.0	%
OTHER EXPENSES:
Base management fees	3,893			3,231			662		20.5	%
Incentive fees	164			584			(420)		(71.9	%)
General and administrative expenses	3,618			3,639			(21)		(0.6	%)
Reimbursement of shared services expenses	1,852			1,458			394		27.0	%
Provision for credit losses	1,926			796			1,130		142.0	%
Expenses from real estate owned	1,708			1,725			(17)		(1.0	%)
Total other expenses	13,161			11,433			1,728		15.1	%
Income before income taxes	11,574			10,646			928		8.7	%
Income tax expense	(4)			(6)			2		33.3	%
Net income	$	11,570			$	10,640		$	930		8.7	%

Weighted average common shares outstanding - basic and diluted	22,439			14,790			7,649		51.7	%


Net income per common share - basic and diluted	$	0.51			$	0.71		$	(0.20)		(28.2	%)


	September 30, 2026		December 31, 2025
Shareholders' equity	$	322,572			$	328,651
Allowance for credit losses (1)	9,537			9,111
Adjusted Book Value	$	332,109			$	337,762

Total outstanding common shares	22,831			22,584
Book value per common share	$	14.13			$	14.55
Adjusted Book Value per common share	$	14.55			$	14.96


	Nine Months Ended September 30,
	2026		2025
Cash and cash equivalents at beginning of period	$	123,471			$	70,750
Net cash provided by (used in):
Operating activities	15,163			11,828
Investing activities	(16,962)			(321)
Financing activities	(70,204)			(4,762)
Cash and cash equivalents at end of period	$	51,468			$	77,495


	Payment Due by Period
	Total		Less than 1 Year		1 - 3 Years		3 - 5 Years	More than 5 years
Unfunded loan commitments (1)	$	37,339			$	8,102		$	29,237	$	—	$	—
Principal payments on Secured Financing Facilities (2)	439,272			177,031			262,241		—	—
Interest payments on Secured Financing Facilities (3)	32,832			23,129			9,703		—	—
Lease related costs (4)	282			282			—		—	—
	$	509,725			$	208,544		$	301,181	$	—	$	—


Calendar Month	Number of Shares Purchased (1)	Average Price Paid per Share		Total Number of Shares Purchased as Part of Publicly Announced Plans or Programs	Maximum Approximate Dollar Value of Shares that May Yet Be Purchased Under the Plans or Programs
July 2026	8,645		$	8.53		—	$	—
September 2026	43,203		7.37		—		—
Total/weighted average	51,848		$	7.57		—	$	—


Exhibit Number		Description
3.1		Declaration of Trust of the Company, dated December 21, 2021. (Incorporated by reference to Exhibit 3.1 of the Company's Current Report on Form 8-K filed on December 22, 2021.)
3.2		Second Amended and Restated Bylaws of the Company, as of May 30, 2024. (Incorporated by reference to Exhibit 3.2 of the Company's Current Report on Form 8-K filed on June 3, 2024.)
4.1		Form of Common Share Certificate. (Incorporated by reference to Exhibit 4.1 of the Company's Quarterly Report on Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2023.)
10.1		Second Amendment to Amended and Restated Master Repurchase Agreement, dated September 17, 2026, by and between TRMT CB Lender LLC and Citibank, N.A. (Filed herewith.)
31.1		Rule 13a-14(a) Certification. (Filed herewith.)
31.2		Rule 13a-14(a) Certification. (Filed herewith.)
31.3		Rule 13a-14(a) Certification. (Filed herewith.)
31.4		Rule 13a-14(a) Certification. (Filed herewith.)
32.1		Section 1350 Certification. (Furnished herewith.)
101.INS		XBRL Instance Document - the instance document does not appear in the Interactive Data File because its XBRL tags are embedded within the Inline XBRL document.
101.SCH		XBRL Taxonomy Extension Schema Document. (Filed herewith.)
101.CAL		XBRL Taxonomy Extension Calculation Linkbase Document. (Filed herewith.)
101.DEF		XBRL Taxonomy Extension Definition Linkbase Document. (Filed herewith.)
101.LAB		XBRL Taxonomy Extension Label Linkbase Document. (Filed herewith.)
101.PRE		XBRL Taxonomy Extension Presentation Linkbase Document. (Filed herewith.)
104		Cover Page Interactive Data File. (Formatted as Inline XBRL and contained in Exhibit 101.)


	SEVEN HILLS REALTY TRUST


	By:	/s/ Thomas J. Lorenzini
		Thomas J. Lorenzini President and Chief Investment Officer
		Dated: October 27, 2026

	By:	/s/ Matthew C. Brown
		Matthew C. Brown Chief Financial Officer and Treasurer (principal financial and accounting officer)
		Dated: October 27, 2026